Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.1 Freizeichnungs- und Renovierungsklausel

3.1.1 Die Freizeichnungsklausel

Praxis-Beispiel

Formulierung der Freizeichnung

"Die Durchführung von Schönheitsreparaturen bleibt dem Mieter überlassen."

Bei dieser Vertragsgestaltung wird § 535 BGB teilweise abbedungen. Der Vermieter zeichnet sich von der Verpflichtung zur Durchführung der regelmäßig fällig werdenden Renovierungsarbeiten frei. Diese Verpflichtung wird allerdings nicht auf den Mieter übertragen; vielmehr steht es im freien Belieben des Mieters, ob er Renovierungsarbeiten durchführt oder ob er sich mit "abgewohnten" Räumen zufrieden gibt.

Fehlt eine besondere Vereinbarung über die Erfüllung der Rückgabepflicht, so kann der Mieter die Mietsache mit allen Abnutzungen zurückgeben, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch bedingt sind. Die Pflicht des Vermieters zur Übergabe einer zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Wohnung wird durch die Freizeichnungsklausel grundsätzlich nicht tangiert. Jedoch kann die Auslegung im Einzelfall ergeben, dass sich der Vermieter auch hiervon freizeichnen wollte.

Die Abgrenzung zur Renovierungsklausel kann im Einzelfall schwierig sein.^[1] Nach LG Hamburg^[2] bewirkt die Klausel "Dekoration ist Sache des Mieters" lediglich eine Freizeichnung des Vermieters. Das OLG Karlsruhe hat die Klausel "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen" als Renovierungsklausel ausgelegt.^[3]

Generell gilt, dass die fraglichen Klauseln eng auszulegen sind. Dies folgt aus dem Interesse des Mieters an der klaren Festlegung der von ihm erwarteten Leistung.

[1] Dazu Schildt, in WuM 1994, S. 237, 239 f..

[2] MDR 1973 S. 933.

[3] RE v. 16.4.1992, WuM 1992 S. 349.

3.1.2 Die Renovierungsklausel

Praxis-Beispiel

Formulierung der Renovierungspflicht

"Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen zu tragen."

Bei dieser Vertragsgestaltung ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" ist nach der Rechtsprechung des BGH in derselben Weise zu verstehen.^[1] Auch nach dieser Klausel ist der Mieter nicht nur zur Kostentragung, sondern zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet (und berechtigt).

Achtung

Beweislast bei Vermieter

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass eine echte Renovierungsklausel (und keine bloße Freizeichnungsklausel) vereinbart worden ist.

Renovierungsvereinbarungen können auch in Form einer Formularklausel getroffen werden.^[2]

[1] BGH, WuM 2004 S. 529.

[2] BGH, Beschluss v. 30.10.1984, VIII ARZ 1/84, NJW 1985 S. 480 = WuM 1985 S. 46; BGH, Beschluss v. 1.7.1987, VIII ARZ 9/86, NJW 1987 S. 2575 = WuM 1987 S. 306; BGH, WuM 2004 S. 333 betr. die Renovierungsklausel in § 7 des Mustermietvertrags; BGH, WuM 2004 S. 529.

3.1.3 Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn

Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsrenovierung überlassen, er durfte ihn hierzu allerdings nicht verpflichten.^[1] Nach dieser Rechtsansicht verstößt eine Renovierungsklausel gegen Treu und Glauben^[2], wenn der Mieter verpflichtet wird, die von seinem Mietvorgänger verursachten Abnutzungen zu beseitigen.

Diese Rechtsprechung hat der BGH mit Urteil vom 18.3.2015^[3] aufgegeben.

Achtung

Renovierungsbedarf ohne Kostenausgleich benachteiligt Mieter

Eine Renovierungsklausel benachteiligt den Mieter bereits dann unangemessen, wenn der Vermieter die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergibt und dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

Es kommt mithin nicht mehr darauf an, dass der Mieter zu einer vorzeitigen Renovierung verpflichtet ist, es genügt, dass die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert ist.

Ausnahme: Angemessener Ausgleich

Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter dem Mieter für die Übernahme einer renovierungsbedürftigen Wohnung einen "angemessenen Ausgleich" gewährt. Hierzu hat der BGH ausgeführt, dass der Ausgleich dann angemessen ist, wenn der Mieter hierdurch "so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden".

Praxis-Tipp

Kosten für Anfangsrenovierung oder Eigenleistungen heranziehen

Diese Ausführungen sprechen dafür, die Angemessenheit an der Höhe der Kosten zu bemessen, die für die Anfangsrenovierung erforderlich sind. Hierbei kann auch der Wert der vom Mieter zu leistenden Eigenarbeit zugrunde gelegt werden, der sich aus den Materialkosten und einer angemessenen Vergütung für die vom Mieter aufgewendeten Zeit zusammensetzt.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Angemessenheit des Ausgleichs obliegt dem Vermieter.^[4] Es ist abzusehen, dass die Bewertung der Angemessenheit des Ausgleichs zu zahlreichen Rechtsstreitigkeiten führen wird.

Praxis-Beispiel

Mietnachlass

Im Entscheidungsfall hat der BGH den Erlass einer halben Monatsmiete für die vom Mieter zu leistenden Streicharbeiten in 3 Zimmern für unzureichend erachtet.

Ist die Wohnung n...