Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.2.3 Sonderfälle

Sind Schönheitsreparaturen erforderlich, weil die Mietsache ohne Verschulden des Mieters beschädigt worden ist, z. B. durch Einwirkung von Wasser oder Feuer, durch Fogging^[1], durch Umbaumaßnahmen oder Reparaturarbeiten durch den Vermieter, ist zu unterscheiden:

a) Schönheitsreparaturen sind fällig

Wichtig

Mieter renoviert

Waren die Schönheitsreparaturen zum Zeitpunkt des Schadenseintritts bereits fällig, so war der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Durchführung dieser Maßnahmen verpflichtet.

Der spätere Schadenseintritt ändert hieran nichts.^[2] Der Vermieter muss lediglich solche Maßnahmen zur Instandsetzung erbringen, die den Umfang der reinen Schönheitsreparaturen überschreiten. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen ist auch in diesem Fall Sache des Mieters. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter den Schaden zu vertreten hat. Ist der Schaden von einem Dritten zu vertreten, so ist dieser dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Hinsichtlich der bereits fälligen Schönheitsreparaturen ist der Vermieter nicht geschädigt, weil diese Maßnahmen ohnehin vom Mieter zu erbringen sind. Auch der Mieter ist nicht geschädigt, weil abgenutzte Tapeten und Anstriche keinen wirtschaftlichen Wert darstellen.

b) Schönheitsreparaturen sind nicht fällig

Wichtig

Vermieter renoviert

Waren die Schönheitsreparaturen im Zeitpunkt des Schadenseintritts mangels Ablauf der üblichen Fristen noch nicht fällig, obliegt die gesamte Instandsetzung einschließlich der erforderlichen Schönheitsreparaturen dem Vermieter.^[3]

Der Vermieter schuldet nicht die Herstellung des vom Mieter geschaffenen früheren Zustands, sondern eine durchschnittliche Renovierung.^[4] In der Regel wird der Mieter hierdurch einen Vorteil erlangen, weil er anstelle von abgenutzten Räumen eine renovierte Wohnung erlangt. Hier wird teilweise die Ansicht vertreten, dass der Mieter verpflichtet sei, dem Vermieter einen Teil der Instandsetzungskosten unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung zu erstatten.^[5] Maßstab für die Höhe des Ausgleichs soll das Verhältnis der Zeit zwischen den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen zu den üblichen Fristen sein, wobei die unter Abschnitt 2.2.1 dargestellten Fristen wegen des dem Mieter zustehenden Ermessensspielraums um ein Jahr verlängert werden.^[6] Dieser Ansicht ist nicht zuzustimmen, weil die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen erst mit der Fälligkeit entsteht. Vorher schuldet der Mieter nichts; aus diesem Grund gibt es auch nichts auszugleichen.^[7] Die Fälligkeit wird vermutet, wenn seit der Überlassung der Mieträume ein Zeitraum verstrichen ist, der den üblichen Renovierungsfristen entspricht.^[8]

Achtung

Beweislast für Renovierung bei Mieter

Behauptet der Mieter, dass er zwischen der Überlassung und dem Schadensereignis renoviert hat, so trifft ihn die Beweislast.

[1] LG Duisburg, ZMR 2003 S. 739 = WuM 2003 S. 493.

[2] Sternel, in WuM 2002, S. 585 f..

[3] § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB; BGH, NJW-RR 1987 S. 906; NJW-RR 1995 S. 123; Kraemer, in NZM 2003, S. 417 f.; Eisenschmid, in WuM 2002, S. 889 f.; Sternel, in WuM 2002, S. 585 f.; a. A.: Horst, in ZAP 2002, S. 972.

[4] Sternel, in WuM 2002, S. 585 f..

[5] LG Berlin, GE 1996 S. 1181.

[6] LG Berlin, a. a. O..

[7] Im Ergebnis ebenso: Eisenschmid, in WuM 2002, S. 889 f.; Sternel, in WuM 2002, S. 585 f..

[8] Sternel, in WuM 2002, S. 585 f..