Schönheitsreparaturen - Zu "üblicherweise erforderlich" werdenden Schönheitsreparaturen

Leitsatz

Folgende Regelung im Formularmietvertrag ist wirksam: "Überlicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden."

Fakten:

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Klausel. Der BGH erklärt sie für wirksam. Die Regelung enthält keinen unzulässigen starren Fristenplan, denn sie ermöglicht die Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrads der Mieträume. Für den durchschnittlichen Mieter ist erkennbar, dass der Fristenplan hier nur den Charakter einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat. Auch in Verbindung mit der Übergaberegelung bleibt die Klausel wirksam. Die Verpflichtung des Mieters, lackierte oder farbig gestrichene Holzteile nur in den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 22.10.2008, VIII ZR 283/07

Fazit:

Eine formularvertragliche Bezugnahme auf "die üblichen Fristen" führt in der Regel zu einem starren Fristenplan und damit zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel. Wirksam ist ein Fristenplan nur, wenn für den Mieter erkennbar ist, dass die Renovierung nur nach dem Abnutzungsgrad erfolgen muss. Auch eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel ist zulässig, sofern sie dem Mieter eine Bandbreite ("neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten") vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt. Diese Rechtsprechung erweitert der BGH hier unter Abwägung aller Interessen auch auf "farbig gestrichene Holzteile".