Schönheitsreparaturklauseln im Gewerbemietrecht - Starre Fristenpläne funktionieren auch hier nicht - Es hieß immer, dass Parteien bei Gewerbemiete alles Mögliche vereinbaren können. Der BGH zeigt jedoch, dass es hier Grenzen gibt.

Leitsatz

Die Verwendung von formularmäßigen Klauseln zur Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist von nun an auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn die Klauseln starre Fristenpläne ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs enthalten.

Fakten:

Der Formularmietvertrag über die Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb einer Änderungsschneiderei enthielt folgende Regelung: "Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstands durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind. ... Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen." Der BGH erklärte die Klausel nun für unwirksam. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Mietsache während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Es ist also im Grunde Pflicht des Vermieters, die Mieträume instand zu halten und damit auch seine Pflicht, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese gesetzliche Regelung kann durch Vertrag auf den Mieter überwälzt werden. Allerdings ist auch im Gewerbemietraumrecht eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Das ist vorliegend der Fall, weil der Mieter durch die Klausel nach starren Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ohne dagegen einwenden zu können, dass tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.10.2008, XII ZR 84/06

Fazit:

Was seit 2003 im Wohnraummietrecht gilt, hat nunmehr auch im Gewerbemietrecht Gültigkeit. Der XII. Zivilsenat des BGH hat sich mit dieser Entscheidung der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zum Wohnraummietrecht angeschlossen, die bereits vor fünf Jahren Formularklauseln für unwirksam erklärt hat, welche den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgrund starrer Fristenpläne verpflichten, ohne den tatsächlichen Renovierungsbedarf zu berücksichtigen. Der Gewerbemieter wurde bislang nicht in dieser Weise geschützt. Die neue Rechtsprechung hat zur Folge, dass die für unwirksam erklärte Regelung vollständig und ersatzlos entfällt. Klauseln mit starren Fristenplänen können damit auch nicht ohne Einverständnis des Mieters vom Vermieter einseitig in solche umgeändert werden, welche den Anforderungen der jetzigen Rechsprechung genügen. In solchen Fällen bleibt es vielmehr bei der gesetzlichen Regelung. Da der Vermieter danach die Instandhaltungspflicht trägt, kann der Gewerbemieter bei Vorliegen einer solchen für unwirksam erklärten Formularklausel vom Vermieter verlangen, dass dieser bei Renovierungsbedarf die Schönheitsreparaturen auf dessen Kosten durchführt. Der Vermieter kann die finanziellen Belastungen auch nicht etwa in der Weise abwenden, dass er vom Mieter - wegen des ersatzlosen Wegfalls der Klausel - die Zustimmung zur Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen darf. Der BGH hat erst kürzlich entschieden, dass der Vermieter das Risiko der Verwendung einer später für unwirksam erklärten Klausel nicht durch eine Mieterhöhung auf den Mieter abwälzen darf.