Schriftform bei unklarem Mietbeginn

Leitsatz

1. Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a. F. nicht entgegen (Festhalten an Senatsurteil v. 2.11.2005, XII ZR 212/03, NJW 2006, 139 f.).
2. Zur Heilung eines auf unzureichender Kennzeichnung der Lage des Mietobjekts in einem Gebäude beruhenden Mangels der Schriftform durch eine Nachtragsvereinbarung, die eine hinreichende Kennzeichnung des Mietobjekts (hier: "Mieteinheit Nr. 15") enthält.

Normenkette

BGB § 550

Kommentar

In dem Entscheidungsfall waren Ladenräume in einem Einkaufszentrum vermietet. Der Mietvertrag wurde von den Parteien am 1. und am 24. September 1992 unterzeichnet. Die Mietzeit wurde mit 15 Jahren vereinbart. Das Mietobjekt befand sich zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung noch im Planungsstadium. Hinsichtlich des Mietbeginns enthielt der Vertrag folgende Regelung: "Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1. des Monats, der auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjektes folgt, voraussichtlich am 1. Oktober 1993."

Die Mieterin hat das Mietverhältnis nach neunjähriger Mietzeit im November 2002 zum Juni 2003 gem. § 550 BGB gekündigt.

Wird ein Mietvertrag mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 S. 1 BGB). Jede Partei kann das Mietverhältnis nach Ablauf des ersten Mietjahres kündigen.

Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen aus der Vertragsurkunde ergeben. Hierzu gehört unter anderem auch die Dauer des Mietverhältnisses. Das Oberlandesgericht hat hierzu ausgeführt, dass die Schriftform nicht gewahrt sei, weil der Zeitpunkt der Übergabe beim Vertragsschluss noch nicht festgestanden habe. Der BGH hat demgegenüber bereits mit Urteil vom 2.11.2005 (XII ZR 212/03) entschieden, dass der Mietbeginn nicht kalendermäßig bestimmt werden muss. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest. Danach genügt es, wenn die Parteien vereinbaren, dass die Mietzeit mit der Übergabe beginnen soll.

In einem weiteren Teil der Entscheidung befasst sich der BGH mit der Frage, welche Anforderungen an die schriftliche Bezeichnung des Mietgegenstands zu stellen sind. Die Parteien hatten zur Bezeichnung des Mietobjekts auf einen Lageplan Bezug genommen, der allerdings nicht existierte. Der BGH führt aus, dass ein solcher Mangel geheilt wird, wenn die Parteien in einer späteren Nachtragsvereinbarung das Mietobjekt hinreichend genau bezeichnen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 2.5.2007, XII ZR 178/04