Schriftform für geänderte Fälligkeit der Miete während der Vertragszeit

Leitsatz

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 550

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum. Das Mietverhältnis begann am 15.6.1992 und war auf 12 Jahre befristet; es sollte sich um jeweils 3 Jahre verlängern, wenn es nicht "spätestens 12 Monate vor seiner Beendigung gekündigt wird".

Nach den Vereinbarungen in dem schriftlichen Mietvertrag war die Miete "in vierteljährlichen Raten jeweils zum 15. des zweiten Monats eines Quartals" zu entrichten. Die Parteien haben sich jedoch während der Mietzeit auf monatliche Mietzahlung geeinigt. In der Folgezeit hat der Mieter die Miete monatlich gezahlt.

Mit Schreiben vom 17.11.2003 hat der Mieter das Mietverhältnis gekündigt. Der Vermieter hat die Ansicht vertreten, dass die Kündigung unwirksam ist, weil das Mietverhältnis nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit am 15.6.2004 um 3 Jahre verlängert worden sei.

Nach Ansicht des BGH kommt es darauf nicht an: Dem Mieter steht das besondere Kündigungsrecht des § 550 BGB zu, weil die Änderung der Fälligkeit der Miete nicht schriftlich vereinbart worden ist. Nach § 550 BGB bedürfen längerfristige Mietverhältnisse der Schriftform. Dies bedeutet, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegenstand, der Mietzins, die Mietzeit und die Vertragsparteien aus der Vertragsurkunde ergeben müssen (BGH, Urteil v. 2.11.2005, XII ZR 212/03; BGH, Urteil v. 18.12.2002, XII ZR 253/01; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdn. 95; Palandt/Weidenkaff, § 550 BGB Rdn. 10).

Für Vertragsänderungen gelten dieselben Grundsätze: Wesentliche Änderungen müssen schriftlich getroffen werden; bezieht sich die Änderung auf unwesentliche Vertragsteile, so genügt es, wenn sie mündlich vereinbart wird (Blank/Börstinghaus, § 550 BGB Rdn. 41; Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rdn. 113; a. A.: Lammel in: Schmidt-Futterer, § 550 BGB Rdn. 41: danach bedürfen alle Änderungen der Schriftform). Das Oberlandesgericht hat angenommen, dass eine Änderung der Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete zu den wesentlichen Änderungen gehört, weil sie sich auf die Kündigung im Fall des Zahlungsverzugs auswirkt. Bei quartalsweiser Zahlung entsteht das Kündigungsrecht nach 5 Monaten nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB; bei Monatszahlung kann der Vermieter bereits nach 2 Monaten kündigen. Der BGH folgt dieser Ansicht. Das hat zur Folge, dass die Änderung der Vereinbarung über die Fälligkeit der Schriftform bedurft hätte. Die Nichtbeachtung der gesetzlichen Form hat die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 198/05