Schrittweises Vorgehen bei Feuchtigkeitsschäden zurEingrenzung der Schadensursache möglich

Normenkette

§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 278 BGB

Kommentar

1. Die Wohnungseigentümer haben unabhängig von dem Verlangen eines einzelnen Wohnungseigentümers (hier: dem eines als Ballettstudio genutzten Teileigentums im Untergeschoss, in dem seit Jahren Feuchtigkeitsschäden auftraten) alle erforderlichen Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu veranlassen. Dabei dürften sie sich auf die Empfehlungen eines Fachunternehmens verlassen, bei Feuchtigkeitsschäden zur Eingrenzung der Schadensursache schrittweise vorzugehen.

2. Im vorliegenden Fall stützte der Antragsteller neuerlich Schadenersatzansprüche darauf, die Wohnungseigentümer hätten es schuldhaft unterlassen, dem Sanierungsunternehmen sogleich einen umfassenden Sanierungsauftrag zu erteilen. Statt dessen hätten sie immer nur Teilaufträge vergeben, so dass sich die Sanierung erheblich verzögert habe. Das Landgericht habe in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass ein Verschulden der Eigentümer nur dann in Betracht käme, wenn sie trotz eines Antrages des Antragstellers die Beauftragung eines Bauphysikers abgelehnt hätten. Dem könne jedoch der Senat nicht folgen.

Wenn die Beauftragung eines Bauphysikers objektiv notwendig wäre, um festzustellen, was die Ursachen von Feuchtigkeitsschäden wären und welcher Sanierungsauftrag erteilt werden müsste, läge ein schuldhaftes und zum Schadensersatz verpflichtendes Verhalten der Wohnungseigentümer unabhängig davon vor, ob ein Antragsteller die Einschaltung eines Bauphysikers verlangt habe. Es sei nämlich Sache der Eigentümer, von sich aus alle zu einer ordnungsgemäßen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen.

Diese Frage brauche jedoch im vorliegenden Fall nicht weiter vertieft zu werden, da der Senat bereits ausgeführt habe (BayObLGZ 93, 146/149), die Verwaltung habe sich auf die Empfehlung des eingeschalteten Fachunternehmens, welche Sanierungsarbeiten veranlasst seien, verlassen dürfen (BayObLG, WE 92, 23). Dies schließe aber nicht aus, dass Wohnungseigentümer unter dem Gesichtspunkten des § 278 BGB (Haftung für Erfüllungsgehilfe) dem Antragsteller für einen ihm entstehenden Schaden zu haften hätten, wenn die Empfehlungen des Fachunternehmens unrichtig gewesen sein sollten. Dies sei aber vorliegend nicht der Fall; der Senat könne diese Frage anhand des vorliegenden Sachverständigengutachtens selbst beantworten. Der Sachverständige habe ausgeführt, dass es durchaus sinnvoll und üblich sei, die Eingrenzung der Ursachen eines Wassereindringens schrittweise vorzunehmen; es könne von einem Handwerksbetrieb nicht verlangt werden, zu erkennen, dass u.U. weitergehende Maßnahmen zur Verhinderung künftigen Wassereintritts notwendig seien. Diese sachverständige Beurteilung erscheine einleuchtend und sei nachvollziehbar, sodass im Hinblick darauf weitergehe Schadenersatzansprüche des Antragstellers nicht begründet seien.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Geschäftswertansatz für Rechtsbeschwerdeverfahren von 43.694 DM.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 28.04.1994, 2Z BR 32/94)

Zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

M.E. müsste bei langjährigen Wassereintritten in einem Teileigentum und offensichtlich bis dahin nicht nachhaltig erfolgreichen Sanierungen stets eine Gemeinschaft einen Sonderfachmann zur Ursachenklärung vor Erteilung weiterer Handwerksaufträge einschalten und sollte sich nicht allein auf Äußerungen von Fachunternehmen verlassen. Wenn bisher "schrittweises Vorgehen" auf Empfehlung eines Fachunternehmens offensichtlich im vorliegenden Fall nicht zum Erfolg führt und wohl ein gerichtliches Sachverständigengutachten immerhin zum Ausdruck gebracht habe, dass von einem Handwerksbetrieb nicht gefordert werden könne, die Notwendigkeit evtl. weitergehender Maßnahmen zur gänzlichen Verhinderung künftigen Wassereintritts zu erkennen, so scheint mir dieses Argument gerade für eine allein sinnvolle rechtzeitige Einschaltung eines Sonderfachmannes zu sprechen, um auch sicher für die Gesamtgemeinschaft unwirtschaftliche Teilsanierungen und weitergehende Verzögerungsschäden beim einzelnen Teileigentümer auszuschließen. Vielleicht hätte ein solcher Sonderfachmann von Anfang an keine schrittweise Sanierung, sondern weitergehende Maßnahmen empfohlen.