Schuldrechtliche Änderungsvereinbarung (hier: Wohnnutzung von Speicherräumen durch Familienangehörige) kann auch für und gegen Sondernachfolger im Eigentum wirken (bei Einverständnis des Voreigentümers)

Normenkette

§ 10 WEG

Kommentar

1. Sind in einer Teilungserklärung Räumlichkeiten als Dach- oder Speicherräume bezeichnet, dürfen diese nicht ohne weiteres als Wohnräume genutzt werden (h.M.).

Vorliegend war es jedoch zum Ausbau der Speicherräumlichkeiten aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG in Änderung der Teilungserklärung zwischen dem Speichereigentümer und einem anderen Eigentümer (Rechtsvorgänger) gekommen. Eine solche Vereinbarung erforderte auch nicht die Zustimmung Dritter, deren dingliche Rechtsstellung durch die Änderung nicht berührt werde; maßgeblich für eine Zustimmungspflichtigkeit Dritter sei, dass eine rechtliche, nicht bloß eine wirtschaftliche Beeinträchtigung des grundbuchmäßigen Rechts vorliege. Sei vereinbart, dass ein zum Wohnungseigentum gehörender Dachbodenraum zu Wohnzwecken ausgebaut und von einem Familienmitglied genutzt werden könne, sei nicht von rechtlicher Beeinträchtigung evtl. vorhandener Grundpfandrechtsgläubiger auszugehen.

2. Eine Abänderungsvereinbarung wirkt ausnahmsweise auch ohne die an sich erforderliche Grundbucheintragung gegenüber dem Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers, wenn dieser (der Verkäufer) mit der Wohnnutzung der Speicherräume einverstanden gewesen sei und dieses Einverständnis zur Herstellung eines abgeschlossenen Ausbauzustandes geführt habe. Ein Rechtsnachfolger (Erwerber) übernimmt dann das von ihm gekaufte Wohnungseigentum "wie es in einer bestimmten Wohnanlage steht und liegt" (vgl. auch BayObLG, WE 91, 292).

Wenn also ein Unterlassungsanspruch wegen einer an sich nicht zulässigen Nutzung von Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum gegen einen Eigentümer verwirkt ist, so wirkt dies sowohl für wie gegen einen Sondernachfolger (BayObLG, WE 91, 165). Man kann hier auch von widersprüchlichem Verhalten hinsichtlich eines Unterlassungsanspruches sprechen, der einen solchen Anspruch ausschließt, wenn die Rechtsverletzung, wie beim Übergang zur Nutzung als Wohnung, auf einem bestimmten, abgeschlossenen Eingriff beruht, den der Anspruchsinhaber bzw. sein Rechtsvorgänger ausdrücklich gebilligt und auf den sich der Anspruchsgegner eingerichtet hat (OLG Hamm, FGPrax 96, 92).

Vorliegend wurde deshalb der Unterlassungsanspruch der Nutzung zurückgewiesen, weil sich der Rechtsvorgänger mit eben dieser Nutzung einverstanden erklärt hatte und weil dieses Einverständnis zur Herstellung des abgeschlossenen Ausbauzustandes geführt habe, der beim Erwerb der Wohnung vorgefunden wurde. Beide Seiten sind an die vor dem Eigentumswechsel geschaffene Rechtslage gebunden.

Allerdings bestand kraft Vereinbarung nur Benutzungsberechtigung in den Speicherräumen für Familienangehörige, nicht zur Vermietung an dritte Personen.

3. Keine Kostenerstattung bei Wert der weiteren Beschwerde von DM 10.000,- und der Anschlussbeschwerde ebenfalls von DM 10.000,-.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.05.1997, 3 Wx 566/96).

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer