Selbstständige Verwaltung von Untergemeinschaften

Leitsatz

Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften kraft entsprechender Vereinbarung

Normenkette

§§ 10 Abs. 2, 46 WEG

Kommentar

1. Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach Gemeinschaftsordnung in 3 Untergemeinschaften mit eigener Verwaltungszuständigkeit und jeweils selbstständiger Beschlussfassungskompetenz gegliedert, können auch Kosten und Lasten der Untergemeinschaften nicht nur getrennt ermittelt und abgerechnet werden, sondern es kann auch jede Untergemeinschaft – soweit rechtlich zulässig – selbstständig verwaltet werden. Der Verwalter hat hier hausbezogene Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen aufzustellen und den Untergemeinschaften zur Beschlussfassung vorzulegen. Allerdings sind Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen alle übrigen Eigentümer zu richten, nicht nur gegen die in einer Untergemeinschaft beschließenden Eigentümer.
2. Allerdings steht den Mitgliedern einer Untergemeinschaft nicht die Beschlusskompetenz zu, auch über Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen (OLG Köln, NZM 2005 S. 550). Insoweit sind alle Eigentümer zur Beschlussfassung über diese Gegenstände berufen (h.M.). Allerdings sind dann die von einer Untergemeinschaft beschlossenen Wirtschaftspläne und Abrechnungen nicht insgesamt nichtig, sondern nur teilnichtig. Anders wäre dies nur, wenn der in der Gemeinschaftsordnung bestimmte oder der auf einer Gesamteigentümerversammlung beschlossene Verteilungsschlüssel geändert werden sollte. Die Unwirksamkeit einzelner Positionen in einem Wirtschaftsplan oder einer Jahresabrechnung berühren bekanntlich deren Wirksamkeit im Übrigen grundsätzlich ebenfalls nicht (vgl. BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 193/11). Insoweit könnte einem Kläger ein Anspruch auf Ergänzung unvollständiger Abrechnungen zustehen, der vorliegend jedoch nicht Gegenstand des Rechtsstreits war.
3. Auch über Fragen ordnungsgemäßer Verwaltung der in der Untergemeinschaft gefassten Beschlüsse musste nicht mehr entschieden werden, da der Kläger die Frist für die Anfechtungsklage versäumt hatte und Wiedereinsetzung aus Verschuldensgründen nicht zu gewähren war.
4. Die vorliegend erhobene Klage nur gegen einen Teil der Mitglieder der Gemeinschaft entgegen § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG (Klageführung gegen alle übrigen Mitglieder der Gemeinschaft als notwendige Streitgenossen) war nicht als unbegründet, sondern als unzulässig abzuweisen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11