Sofortige Wasserschadensbeseitigung als ordnungsgemäße Instandsetzung

Leitsatz

1. Sofortige Wasserschadensbeseitigung als ordnungsgemäße Instandsetzung
2. Austausch einer Schließanlage wegen eines ungeklärten Schlüsselverlusts ebenfalls i.d.R. als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung

Normenkette

§§ 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 , 27 Abs. 1 Nr. 1-3 WEG

Kommentar

1. Ist unklar, ob akute Wasserschäden im Keller einer Wohnanlage, deren Beseitigung nicht aufgeschoben werden kann, auf einen ursprünglichen Baumangel, der vor 16 Jahren erstellten Wohnanlage zurückzuführen sind und die Beseitigung dieser Mängel bereits - wenn auch unklar - tituliert ist, widerspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, statt des Bauträgers heute andere Unternehmen mit der Schadensfeststellung und -beseitigung zu beauftragen. Schon aus Dringlichkeitsgründen der jeweils erforderlichen Fehlersuche und der sich anschließenden Reparaturmaßnahmen rechtfertigt sich vorliegend die Handlungspflicht des Verwalters (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG). Vorrangige Pflicht eines Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist es im Übrigen, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen (h.R.M.).
2. Es entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, die Schließanlage aufgrund eines Schlüsselverlusts auswechseln zu lassen. Die Verwalterbefugnis für eine derartige unproblematische Instandhaltungsmaßnahme folgt aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG, die Kostentragungspflicht (hier des Antragstellers) zudem aus §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG sowie §§ 276, 278 BGB (vgl. BayObLG v. 24.10.2001, 2Z BR 120/01, NZM 2002, 167; LG Dortmund, NZM 2002, 1016). Es kommt in solchen Fällen sogar weniger darauf an, ob der Schlüssel individuell gekennzeichnet war, als vielmehr darauf, dass ein potenzieller Besitzer bereits über den auf dem Schlüssel vermerkten Hersteller und die Schlüsselnummer eine Zuordnung auch noch nach Jahren herbeiführen kann.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 07.03.2005, 2Z BR 182/04BayObLG v. 7.3.2005, 2Z BR 182/04