Normenkette
Kommentar
1. Wird an einem im Grundbuch als Sondereigentum ausgewiesenen Raum (hier: an 3 Kellerräumen) das Sondereigentum durch notariell von allen Eigentümern beurkundete Teilungserklärungs-Änderung aufgehoben und an diesen Kellerräumen nachträglich gemeinschaftliches Eigentum begründet, so ist zur Eintragung der Änderung im Grundbuch ein berichtigter amtlicher Aufteilungsplan dann ausnahmsweise nicht erforderlich, wenn die betroffenen Kellerräume auch ohne einen solchen in der Eintragungsbewilligung eindeutig und zweifelsfrei bezeichnet werden können.
2. Bei der Begründung von Wohnungseigentum und der Anlegung von Wohnungsgrundbüchern ist der Eintragungsbewilligung gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG ein Aufteilungsplan beizufügen; durch die nach § 7 Abs. 3 WEG zulässige Bezugnahme bei der Grundbucheintragung auf die Eintragungsbewilligung zur näheren Bezeichnung von Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird der Aufteilungsplan als Anlage der Eintragungsbewilligung infolge doppelter Bezugnahme Gegenstand der Grundbucheintragung (h.R.M.). Dabei sollen alle zum selben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume mit der jeweils gleichen Nummer gekennzeichnet sein. Der Aufteilungsplan sichert damit die Einhaltung des das Sachen- und Grundbuchrecht beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes, der klare und eindeutige Erklärungen und dementsprechende Grundbucheintragungen verlangt. Allein durch eine Beschreibung im Text der Eintragungsbewilligung sind in der Regel eine diesem Bestimmtheitsgrundsatz genügende zweifelsfreie Bezeichnung der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile und ihre Abgrenzung voneinander nicht möglich. Erst durch die Beschreibung in der Eintragungsbewilligung wird im Zusammenhang mit dem Aufteilungsplan eindeutig festgelegt, was Sondereigentum und was gemeinschaftliches Eigentum ist und wie diese gegeneinander abgegrenzt sind; dabei dürfen Eintragungsbewilligung und Aufteilungsplan nicht in Widerspruch zueinander stehen.
3. Bei nachträglicher Änderung einzelner Gebäudeteile zum Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist damit zur Eintragung im Grundbuch grundsätzlich sowohl eine entsprechende Eintragungsbewilligung als auch ein geänderter Aufteilungsplan erforderlich; hiervon gibt es jedoch Ausnahmen.
Auf Vorlage eines abgeschlossenheitsbescheinigten Aufteilungsplanes der Baubehörde kann nämlich dann verzichtet werden, wenn durch die Beschreibung der Änderung in der Eintragungsbewilligung in Zusammenhang mit dem vorhandenen Aufteilungsplan Umfang und Ausmaß der Änderung des Gegenstandes von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eindeutig und zweifelsfrei festgelegt werden; dann wäre es bloßer Formalismus, erneut einen geänderten behördlichen Aufteilungsplan zu verlangen.
Im vorliegenden Fall war in der Eintragungsbewilligung zweifelsfrei bestimmt, was künftig Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Damit ist auch dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz Genüge getan. In einem neuen Plan müssten ansonsten allein die bei den drei Kellern eingezeichneten Nummern als Zugehörigkeitsnachweis der Keller zu den jeweils mit gleicher Nummer gekennzeichneten Wohnungen entfernt werden. Da jedoch hier die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen nicht in Frage steht, braucht ein berichtigter Aufteilungsplan auch unter diesem Gesichtspunkt nicht vorgelegt werden (BayObLG, NJW-RR 94, 716, 717).
4. Die Änderung im Grundbuch ist so zu vollziehen, dass bei den betreffenden Wohnungseigentumsrechten im Bestandsverzeichnis in der Hauptspalte jeweils das Wort "Keller" gerötet (§ 3 Abs. 6 der Verfügung über die grundbuchmäßige Behandlung der Wohnungseigentumssachen, WGV) und in der Spalte 6 die Änderung des Gegenstands des Sondereigentums verlautbart werden (§ 3 Abs. 5 WGV). Der Vermerk kann in etwa lauten:
"Der Gegenstand des Sondereigentums ist bezüglich der Keller Nr. ... geändert; unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 4. 10. 1996, eingetragen am ..."
Dieser Vermerk ist in allen Wohnungsgrundbuchbüchern anzubringen.
Link zur Entscheidung
( BayObLG, Beschluss vom 09.12.1997, 2Z BR 157/97= BayObLGZ 1997, Nr. 69)
zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung
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