Sondereigentum an Dachterrasse

Leitsatz

• Humusschicht auf Dachterrasse gehört zum Sondereigentum

  Unvollständige Beteiligung als Verletzung des Grundsatzes rechtlichen Gehörs

Normenkette

§ 5 WEG, § 27 Abs. 1 S. 2 FGG, § 551 Nr. 5 ZPO, Art. 103 Abs. 1 GG

Kommentar

1.  Bei einer Dachterrasse kann allenfalls die oberste begehbare Schicht des Aufbaues zu Sondereigentum erklärt werden. Demgemäß gehört die Humusschicht zum Sondereigentum. Die darunterliegenden Schichten zur Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung sind zwingend Gemeinschaftseigentum (BayObLG, NJW-RR 1989, 1293; WM 1991, 412).

Aus diesem Grund konnten auch Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 3 WEG mit Stimmenmehrheit beschließen, dass die Antragstellerin sämtliches Erdreich auf ihrer Terrasse auf ihre Kosten zu entfernen habe, wenn von diesem Erdreich samt dem darin noch befindlichen Wurzelwerk eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum ausgehe. Unerheblich sei, ob durch den Humus und das Wurzelwerk das Gemeinschaftseigentum bereits beschädigt worden sei, da zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG nicht nur die Instandsetzung, sondern auch die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehöre. Wohnungseigentümer bräuchten mit Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen nicht zu warten, bis konkrete Schäden größeren Ausmaßes tatsächlich eingetreten seien. Vielmehr dürften sie nach dem Maßstab eines verständigen Hauseigentümers wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen auch schon vorsorglich treffen, wenn Anhaltspunkte für die Schadensanfälligkeit von baulichen Konstruktionen bestünden (BayObLG, WM 1991, 412).

Diese Fragen hätte das Landgericht gem. § 12 FGG durch Erholung eines Sachverständigengutachtens klären müssen, d. h. ob von dem auf der Dachterrasse noch befindlichen Humus und dem darin enthaltenen Wurzelwerk eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum ausgehe. Umso mehr hätte Anlass für die Einholung eines entsprechenden Gutachtens bestanden, als nach den Feststellungen des Landgerichts nach dem Eintritt eines Wasserschadens im Nachbarhaus festgestellt worden sei, dass das Wurzelwerk von Pflanzen von der Dachterrasse aus in den Estrich eingedrungen war (deshalb Zurückverweisung der Sache an das Landgericht).

2.  Der absolute Aufhebungsgrund der Nichtbeteiligung (hier: des Verwalters im Beschwerdeverfahren) ist nur dann gegeben, wenn ein Beteiligter überhaupt nicht zu dem Verfahren hinzugezogen worden ist. Ein solcher Fall liegt aber nicht vor, wenn ihn das Beschwerdegericht zur mündlichen Verhandlung geladen, ihn aber sonst nicht am Verfahren beteiligt hat.

Im vorliegenden Fall hatten das Amtsgericht und das Landgericht die ergangene Entscheidung dem Verwalter nicht zugestellt und auch die eingegangenen Schriftsätze nicht mitgeteilt. Diese unvollständige Beteiligung ist allerdings nur ein Verstoß gegen die Pflicht des Gerichts, rechtliches Gehör zu gewähren ( Art. 103 Abs. 1 GG). Auf diesen Verfahrensmangel brauchte vorliegend aber nicht weiter eingegangen zu werden, weil die Entscheidung des Landgerichts aus vorgenanntem anderen Grund keinen Bestand haben konnte.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 12.09.1991, BReg 2 Z 111/91)

zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung