Sondernutzungsberechtigte sind nicht zur alleinigen Kostentragung verpflichtet

Leitsatz

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach nur diejenigen Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Tiefgarage verpflichtet sind, zu deren Wohnung ein Sondernutzungsrecht an einem Abstellplatz gehört, erfaßt diese grundsätzlich nicht die Sanierung der Garagendecke im konstruktiven Bereich.

Sachverhalt

Die Tiefgarage einer Wohnungseigentumsanlage ist statisch und konstruktiv mit den Grundmauern der Wohngebäude verbunden. An den Stellplätzen bestehen Sondernutzungsrechte. Die Gemeinschaftsordnung regelt die Kostenverteilung der Instandsetzung und Instandhaltung derart, daß nur diejenigen Wohnungseigentümer zur Kostentragung verpflichtet sind, denen ein Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen eingeräumt ist, soweit die Zufahrt, die Zugänge sowie die Lüftungseinrichtungen betroffen sind.

Auf einer Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Sanierung der Tiefgarage hinsichtlich Garagendecke und -seitenwände, wobei zur Kostentragung sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile verpflichtet sein sollten. Diesen Beschluß ficht nun einer der Wohnungseigentümer, der nicht einsieht, sich an diesen Kosten beteiligen zu müssen, obwohl ihm gar kein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz der Garage eingeräumt ist.

Entscheidung

Die Umlegung der Sanierungskosten der Tiefgaragendecke und -seitenwände verstößt nicht gegen die Gemeinschaftsordnung, der anfechtende Wohnungseigentümer ist zur anteiligen Kostentragung verpflichtet.

Als Grundlage dieser Entscheidung war zunächst die Gemeinschaftsordnung auszulegen. Dabei war, wie bei allen Grundbucheintragungen, auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Die Auslegung ergab hier aber eindeutig, daß die Tiefgaragendecke sowie deren Seitenwände von der in Rede stehenden Bestimmung der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der Kostentragung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht erfaßt war. In der Gemeinschaftsordnung waren diejenigen Bereiche der Tiefgarage im übrigen genau bezeichnet, zu deren Kostentragung ausschließlich die Sondernutzungsberechtigten verpflichtet waren. Hinzu kommt noch, daß die Tiefgarage hier sowohl statisch als auch konstruktiv im Bereich der Decke und Seitenwände mit den Grundmauern der Wohngebäude verbunden ist, so daß bei einer Sanierung zwangsläufig auch Teile des gemeinschaftlichen Eigentums an den Wohngebäuden erfaßt sind. Insoweit sind dann tatsächlich auch alle Wohnungseigentümer zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, auch wenn ihnen kein Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen eingeräumt ist.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 19.02.1998, 2Z BR 119/97

Fazit:

Die Wohnungseigentümer sind im Rahmen der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich berechtigt, ihr Verhältnis untereinander frei zu vereinbaren. Diese Vertragsfreiheit hat nur dort ihre Grenzen, soweit gegen unabdingbare Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes bzw. entsprechende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches verstoßen wird. Beides war hier nicht der Fall, eine derartige Kostenregelung ist unbedenklich. Zu berücksichtigen ist in diesem Fall auch, daß diejenigen Wohnungseigentümer, denen ein Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen eingeräumt ist auch über einen größeren Miteigentumsanteil verfügen und daher grundsätzlich eine größere Kostenlast zu tragen haben, als diejenigen Wohnungseigentümer, die über kein Sondernutzungsrecht verfügen.