Sondernutzungsrecht: Gutgläubiger Erwerb? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall ist zu klären, ob es eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung gibt. Das wäre wegen formaler Mängel nur dann der Fall, wenn man eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung gutgläubig erwerben kann.

Sondernutzungsrecht: Gutgläubiger Erwerb

Beim Kauf/Erwerb eines Wohnungseigentums geht ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums auf den neuen Eigentümer des Wohnungseigentums über. Das Sondernutzungsrecht muss im Veräußerungsvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden. Wird ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, soll es nach herrschender Meinung gutgläubig erworben werden können. Dem schließt sich das LG an. Dies ist indes zweifelhaft, da man eine Vereinbarung nicht gutgläubig erwerben kann.

Sondernutzungsrecht: Bestimmtheit

Die einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räume oder Flächen müssen hinreichend bestimmt sein. Dabei sind Inhalt und Umfang der Regelung durch Auslegung nach den für die Auslegung von Grundbucheintragungen geltenden Grundsätzen zu ermitteln. Ausgangspunkt für die Auslegung ist zunächst der Wortlaut der Grundbucheintragung. Dabei ist nicht an dem buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der mit der Regelung verfolgte Sinn und Zweck zu berücksichtigen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung samt der in Bezug genommenen Urkunden ergibt, unter Berücksichtigung der Eintragungszeit; Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.

Prozesskosten

Der klagende Wohnungseigentümer B hatte mit einer Widerklage die Feststellung begehrt, dass ihm bei seinem Obsiegen, der dadurch entstehende Schaden zu ersetzen sei (= in Höhe der anteilig von ihm für K zu tragenden Prozesskosten). Diese Klage hatte keinen Erfolg! Die Frage, ob die Kosten eines Rechtsstreits, den die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer führt und unterliegt, als Kosten der Verwaltung auf alle Wohnungseigentümer umzulegen sind oder ob der beklagte Wohnungseigentümer hiervon auszunehmen ist, ist allerdings umstritten. Dabei geht es zum einen um die Aufbringung der Mittel zur Erfüllung eines Kostenerstattungsanspruchs des obsiegenden Wohnungseigentümers. Zum anderen ist auch die Heranziehung des beklagten Wohnungseigentümers in Hinblick auf die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst entstehenden Prozesskosten umstritten. Hinsichtlich der Prozesskosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst entstehen, hatte der BGH zur alten Rechtslage für Klagen der Gemeinschaft zur Geltendmachung eigener Beitrags- und Schadensersatzansprüche entschieden, dass diese als Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 WEG anteilig von allen Wohnungseigentümern, also auch dem beklagten aber obsiegenden Wohnungseigentümer zu tragen seien. Nach Ansicht des LG muss Gleiches für die gerichtliche Geltendmachung von gemeinschaftsbezogenen und sonstigen Ansprüchen gelten.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Für die Verwaltungen sind die Widerklage und die Sichtweise des LG wichtig. Mit dem LG meine auch ich, dass sich jeder Wohnungseigentümer an den Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu beteiligen hat, auch wenn er als Partei in einem Rechtsstreit gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obsiegt. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes vereinbaren oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beschließen.