SONDERNUTZUNGSRECHT - Schuldrechtliches Sondernutzungsrecht aufgrund Bestimmung in der Hausordnung

Leitsatz

Enthält die von allen Wohnungseigentümern unterschriebene Hausordnung das ausschließliche Nutzungsrecht eines Wohnungseigentümers unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Terrasse) zu nutzen, kann darin die Einräumung eines schuldrechtlichen Sondernutzungsrechts zu sehen sein.

Fakten:

Vorliegend begehren einige Wohnungseigentümer von einem weiteren Wohnungseigentümer die Unterlassung der Nutzung der dem Sondereigentum des Wohnungseigentümers vorgelagerten Terrasse. Die Hausordnung, die von allen Wohnungseigentümern und auch noch deren Mietern unterschrieben wurde, enthält eine Bestimmung, wonach der Wohnungseigentümer die seinem Wohnungseigentum vorgelagerte Terrassenfläche unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer nutzen darf. Der Unterlassungsanspruch war demgemäß erfolglos, denn an dem streitigen Terrassenteil ist ein Sondernutzungsrecht zugunsten des Wohnungseigentümers vereinbart worden. Die Begründung eines derartigen Rechts ist nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses möglich, weil hierzu die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz hat, sondern nur im Wege einer Vereinbarung der Beteiligten. Wenn gleichwohl über einen Regelungsgegenstand, für den keine Beschlusskompetenz besteht, im Wege einer allstimmigen Entschließung aller Wohnungseigentümer eine Regelung erfolgt, kann dies als schuldrechtliche Vereinbarung ausgelegt werden. Dass vorliegend eine vertragliche Bindung gewollt war, wird auch dadurch deutlich, dass nicht nur die Wohnungseigentümer die "Hausordnung" unterschrieben haben, sondern sie auch noch Dritte, nämlich die Mieter, durch Unterschriftsleistung in die Abreden eingebunden haben.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 04.07.2006, 16 Wx 51/06

Fazit:

Für den Abschluss einer Vereinbarung bedarf es keiner bestimmten Form, womit eine Vereinbarung sogar durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann. Wegen der damit regelmäßig verbundenen weitreichenden Folgen, die nur schwer abgeändert werden können, sind hieran zwar strenge Anforderungen zu stellen. Sind sich die Wohnungseigentümer jedoch bewusst, dass sie einen bestimmten Regelungsgegenstand auf Dauer festlegen, so kann eine Vereinbarung auch dann vorliegen, wenn diese etwa wie vorliegend in einer "Hausordnung" enthalten ist. In Ermangelung der Grundbucheintragung wirkt eine schuldrechtliche Vereinbarung allerdings nicht gegen Rechtsnachfolger von Wohnungseigentümern.