Sondernutzungsrecht: Vermietung / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K sei berechtigt, Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB geltend zu machen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17, NJW-RR 2018 S. 333 Rz. 5 ff.). Nach den Feststellungen sei der Stellplatzmietvertrag des X nicht kraft Gesetzes auf B übergegangen. Vielmehr sei von einem konkludenten Abschluss eines (neuen) Stellplatzmietvertrags zu den mit X im November 1990 geschlossenen Mietvertrag niedergelegten Bedingungen auszugehen. Dieser Mietvertrag sei jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der K wirksam beendet worden ist. Denn der konkludent geschlossene neue Mietvertrag habe nicht die nach § 578, § 550 BGB erforderliche Schriftform gewahrt und sei daher gemäß § 580a BGB ordentlich kündbar gewesen. Im Übrigen wäre die ordentliche Kündigung auch wirksam, wenn man davon ausgehen wollte, dass der konkludent geschlossene Mietvertrag die Schriftform wahre. Denn die vertragliche Regelung betreffe ausdrücklich nur den Fall, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag von denselben Vertragsparteien abgeschlossen worden seien. Es widerspräche den zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, die Beendigung des Stellplatzmietvertrags auch dann noch untrennbar an die Beendigung des Wohnraummietvertrags zu binden, wenn – wie im Fall – Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auseinanderfielen und damit auf der Vermieterseite keine personelle Identität bestehe.

Hinweis

Wird ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt, besteht im Einzelnen Streit, wer als Vermieter anzusehen ist, wenn die einheitliche Mietsache nicht nur im Sondereigentum, sondern auch in einem weiteren Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum steht.

• Sondereigentum wird Mietsache: Haben zunächst Miteigentümer mit einem Mieter einen Mietvertrag als gemeinsame Vermieter im Rahmen einer Vermietergemeinschaft geschlossen und weisen die Miteigentümer durch einen Vertrag gemäß § 3 WEG einem der Miteigentümer das Sondereigentum an bestimmten Räumen zu, wird der vormalige Mit- und jetzige Sondereigentümer im Wege der Rechtsnachfolge alleiniger Vermieter. Ähnlich liegt es, wenn zunächst ein Alleineigentümer (welcher Art auch immer) Vermieter war. Umfasste die ursprüngliche Mietsache allein eine Mietwohnung oder ein zu Gewerbezwecken angemietetes Teileigentum, ist der vormalige Alleineigentümer nach der Begründung einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern als jetziger Sondereigentümer weiterhin allein Vermieter.
• Sondereigentum mehrerer Wohnungseigentümer wird Mietsache: Werden nach einer Umwandlung mehrere Sondereigentumseinheiten Mietsache, sind anstelle der bisherigen Vermietergemeinschaft oder des Alleineigentümers nach § 566 Abs. 1 BGB nunmehr die Sondereigentümer der vermieteten Räume als (Mit-)Vermieter anzusehen. Ebenso liegt es im Fall des § 8 WEG, wenn Vermieter zunächst ein Alleineigentümer war und dieser sein Eigentum auf einen Erwerber übertragen hat. Steht das Sondereigentum an der einheitlichen Mietsache verschiedenen Eigentümern zu, ist durch die Umwandlung (und ggf. eine Veräußerung) eine Vermietergemeinschaft entstanden.
• Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum werden Mietsache: Steht eine einheitliche Mietsache durch eine Umwandlung im Sonder- und im gemeinschaftlichen Eigentum, soll der Sondereigentümer allein als Vermieter anzusehen sein. Steht eine einheitliche Mietsache durch eine Umwandlung im Sonder- und im gemeinschaftlichen Eigentum und besteht an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche ein Sondernutzungsrecht, kommt es nach Ansicht des BGH wieder nur zu einem Mietverhältnis. Er meint allerdings, neben dem Eigentümer des Sondereigentums würde der Berechtigte des Sondernutzungsrechts Vermieter werden.

Handelt es sich hingegen – wie im Fall – um keine einheitliche Mietsache, sondern sind 2 Mietverträge geschlossen worden (im Fall: ein Wohnungsmietvertrag und ein Stellplatzmietvertrag), kommt es darauf an, wer Eigentümer bzw. Berechtigter des Raums oder der Fläche wird. Der Mieter kann dann 1 oder 2 Vermieter haben.

Repetitorium: Eigenbedarfskündigung nach einer Umwandlung

Ist an vermieteten Wohnräumen nach Überlassung an einen Mieter – der Zeitpunkt der Überlassung muss nicht mit dem vereinbarten Mietbeginn oder Einzugstermin übereinstimmen – Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum anschließend i. S. v. § 566 BGB veräußert worden, kann sich ein Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (insbesondere Eigenbedarf) frühestens nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Die Frist beträgt nach § 577a Abs. 2 BGB sogar bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und es eine Landesregierung in einer Verordnung bestimmt hat.

4.1 Entscheidung

BGH, Urteil v. 15.1.2020, XII ZR 46/19