Sondernutzungsrecht: Vermietung

1 Leitsatz

Der Sondernutzungsberechtigte ist berechtigt, die seinem Recht unterliegenden Flächen zu vermieten.

2 Normenkette

WEG § 13 Abs. 2; BGB § 550

3 Das Problem

K ist Eigentümerin des Wohnungseigentums Nr. 4. Diesem ist als Sondernutzungsrecht ein mit der Nummer 4 bezeichneter oberirdischer Pkw-Stellplatz zugeordnet. B ist die Witwe von X. Dieser hatte im November 1990 einen "Einstellplatz" gemietet. Seit dem Tod von X nutzt B den Stellplatz. Im August und im Oktober 2017 kündigt K einen etwa bestehenden Stellplatzmietvertrag vorsorglich fristlos wegen Zahlungsverzugs. Darüber hinaus erklärt sie die ordentliche Kündigung. Nunmehr verlangt K von B, es bei Meidung eines Ordnungsgelds zu unterlassen, den Pkw-Stellplatz zu stören, insbesondere durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs. Das AG weist die Klage ab. Auf die Berufung der K verurteilt das LG die B antragsgemäß. Der Stellplatzmietvertrag des X sei nicht auf B übergegangen. Zwar hätten der Rechtsvorgänger der K und B konkludent einen Stellplatzmietvertrag geschlossen. Dieser sei entsprechend §§ 578, 567 BGB auf K übergegangen und von ihr ordentlich gekündigt worden. Dagegen wendet sich die Revision.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! K sei berechtigt, Unterlassungsansprüche nach § 1004 BGB geltend zu machen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17, NJW-RR 2018 S. 333 Rz. 5 ff.). Nach den Feststellungen sei der Stellplatzmietvertrag des X nicht kraft Gesetzes auf B übergegangen. Vielmehr sei von einem konkludenten Abschluss eines (neuen) Stellplatzmietvertrags zu den mit X im November 1990 geschlossenen Mietvertrag niedergelegten Bedingungen auszugehen. Dieser Mietvertrag sei jedenfalls durch die ordentliche Kündigung der K wirksam beendet worden ist. Denn der konkludent geschlossene neue Mietvertrag habe nicht die nach § 578, § 550 BGB erforderliche Schriftform gewahrt und sei daher gemäß § 580a BGB ordentlich kündbar gewesen. Im Übrigen wäre die ordentliche Kündigung auch wirksam, wenn man davon ausgehen wollte, dass der konkludent geschlossene Mietvertrag die Schriftform wahre. Denn die vertragliche Regelung betreffe ausdrücklich nur den Fall, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag von denselben Vertragsparteien abgeschlossen worden seien. Es widerspräche den zu berücksichtigenden beiderseitigen Interessen, die Beendigung des Stellplatzmietvertrags auch dann noch untrennbar an die Beendigung des Wohnraummietvertrags zu binden, wenn – wie im Fall – Wohnungseigentum und Sondernutzungsberechtigung auseinanderfielen und damit auf der Vermieterseite keine personelle Identität bestehe.

Hinweis

Wird ein Mehrfamilienhaus mit vermieteten Wohnungen in Wohnungseigentum umgewandelt, besteht im Einzelnen Streit, wer als Vermieter anzusehen ist, wenn die einheitliche Mietsache nicht nur im Sondereigentum, sondern auch in einem weiteren Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum steht.

• Sondereigentum wird Mietsache: Haben zunächst Miteigentümer mit einem Mieter einen Mietvertrag als gemeinsame Vermieter im Rahmen einer Vermietergemeinschaft geschlossen und weisen die Miteigentümer durch einen Vertrag gemäß § 3 WEG einem der Miteigentümer das Sondereigentum an bestimmten Räumen zu, wird der vormalige Mit- und jetzige Sondereigentümer im Wege der Rechtsnachfolge alleiniger Vermieter. Ähnlich liegt es, wenn zunächst ein Alleineigentümer (welcher Art auch immer) Vermieter war. Umfasste die ursprüngliche Mietsache allein eine Mietwohnung oder ein zu Gewerbezwecken angemietetes Teileigentum, ist der vormalige Alleineigentümer nach der Begründung einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern als jetziger Sondereigentümer weiterhin allein Vermieter.
• Sondereigentum mehrerer Wohnungseigentümer wird Mietsache: Werden nach einer Umwandlung mehrere Sondereigentumseinheiten Mietsache, sind anstelle der bisherigen Vermietergemeinschaft oder des Alleineigentümers nach § 566 Abs. 1 BGB nunmehr die Sondereigentümer der vermieteten Räume als (Mit-)Vermieter anzusehen. Ebenso liegt es im Fall des § 8 WEG, wenn Vermieter zunächst ein Alleineigentümer war und dieser sein Eigentum auf einen Erwerber übertragen hat. Steht das Sondereigentum an der einheitlichen Mietsache verschiedenen Eigentümern zu, ist durch die Umwandlung (und ggf. eine Veräußerung) eine Vermietergemeinschaft entstanden.
• Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum werden Mietsache: Steht eine einheitliche Mietsache durch eine Umwandlung im Sonder- und im gemeinschaftlichen Eigentum, soll der Sondereigentümer allein als Vermieter anzusehen sein. Steht eine einheitliche Mietsache durch eine Umwandlung im Sonder- und im gemeinschaftlichen Eigentum und besteht an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fläche ein Sondernutzungsrecht, kommt es nach Ansicht des BGH wieder nur zu einem Mietverhältnis. Er meint allerdings, neben dem Eigentümer des Sondereigentums würde der Berechtigte des Sondernutzungsrechts Vermieter werden.

Handelt es sich hingegen – wie im Fall – um keine einheitliche Mietsache, sondern sind 2 Mietverträge geschlossen worden (im Fall: ein Wohnungsmietvert...