Sondernutzungsrechtsvereinbarung: Grundbuch

1 Leitsatz

Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richtet sich nach § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach kann zur näheren Bezeichnung des Inhaltes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Dies bedeutet, dass die Bezugnahme auf die Bewilligung genügt.

2 Normenkette

§ 7 Abs. 3 WEG; § 3 Abs. 2 WGV

3 Das Problem

Der aufteilende Eigentümer legt dem Grundbuchamt im Jahr 1991 seine Teilungserklärung und seine Gemeinschaftsordnung vor. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Sondernutzungsrechte. Das Grundbuchamt legt zur Umsetzung der Teilungserklärung Wohnungsgrundbücher an. In Bezug auf den Gegenstand und den Inhalt des Sondereigentums wird dort auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen.

Im Jahr 2021 trägt das Grundbuchamt auf Antrag die Sondernutzungsrechte im Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher ein. Gegen diese Eintragung wendet sich Wohnungseigentümer K. Er meint, es fehle an den für diese Eintragung notwendigen Bewilligungen. Dies sieht das Grundbuchamt nicht so. Gegen seine Entscheidung wendet sich K im Wege der Beschwerde.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Eintragung der Sondernutzungsrechte sei zulässig, das Grundbuch richtig. Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richte sich nach den § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach könne zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gelte auch für Umfang und Inhalt eines Sondernutzungsrechts, welches durch Eintragung zum Inhalt des Sondereigentums werden solle. Dies bedeute, dass die Bezugnahme auf die Teilungserklärung bzw. die sonstige Bewilligung und deren Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern, also ohne jeden Hinweis darauf, dass Sondernutzungsrechte begründet wurden, nach der Gesetzeslage genüge (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 17).

Es sei aber auch anerkannt und werde allgemein sogar empfohlen, dass Sondernutzungsrechte – insbesondere bei entsprechendem Antrag – zur Steigerung der Grundbuchklarheit und Rechtssicherheit ausdrücklich erwähnt, ggf. auch schlagwortartig bezeichnet werden sollten. Ein Anspruch auf eine ausdrückliche Verlautbarung bestehe zwar nicht (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 7 Rn. 18). Werde das Sondernutzungsrecht von Anfang an oder später in dieser Weise verlautbart, stehe dem aber nichts entgegen.

5 Hinweis

Problemüberblick

In der Entscheidung geht es um die Frage, ob es die von Wohnungseigentümer K bekämpften Sondernutzungsrechte bereits gab und diese nur aus Gründen der Klarstellung in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen wurden, oder ob es die Sondernutzungsrechte noch nicht gab.

Eintragung von Sondernutzungsrechten

Der Begriff "Sondernutzungsrecht" suggeriert, die ihnen zugrundeliegende Vereinbarung schaffe ein besonderes Recht. Wirtschaftlich ist diese Sichtweise richtig. Formaljuristisch aber nicht. Es handelt sich bei einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung um eine Vereinbarung wie jede andere Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Um diese Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums zu machen und damit zu "verdinglichen", kann das Grundbuchamt mithin auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gem. § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG Bezug nehmen.

Verfährt das Grundbuchamt so, kann man den Wohnungsgrundbuch- oder Teileigentumsgrundbuchblättern nicht entnehmen, dass und welche Sondernutzungsrechtsvereinbarung es gibt. Diese können dann allein der Eintragungsbewilligung und ihren Anlagen entnommen werden. Im Fall war das Grundbuchamt im Jahr 1991 so vorgegangen. Im Jahr 2021 war es dann der Anregung gefolgt, die Sondernutzungsrechtsvereinbarungen auch in den Wohnungsgrundbuchblättern zu verlautbaren. Wie vom OLG ausgeführt, entspricht diese Handhabung dem Recht und ist nicht zu beanstanden.

6 Entscheidung

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 14.12.2021, 20 W 240/21