Sonderumlage betrifft auch den Konkursschuldner und ist bei Fälligkeit nach Konkurseröffnung Masseverbindlichkeit

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 58 Nr. 2 KO

Kommentar

Auf Vorlage des KG Berlin (vom 24. 10. 1988, DNotZ 1989, 152 = WE 1989, 28) hat der Bundesgerichtshof gegen die Meinung des vorlegenden Gerichts entschieden:

a) In die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung eines Wohngeldausfalles ist auch derjenige Wohnungseigentümer anteilig einzubeziehen, der den Ausfall verursacht hat und über dessen Vermögen (Nachlass) das Konkursverfahren eröffnet worden ist.

b) Im Konkurs des Wohnungseigentümers ist dessen anteilige Verpflichtung zur Zahlung einer nach Konkurseröffnung beschlossenen Sonderumlage, die den von diesem Wohnungseigentümer durch Wohngeldrückstand verursachten Fehlbedarf der Gemeinschaft ausgleichen soll, Masseverbindlichkeit im Sinne von § 58 Nr. 2 Konkursordnung (KO).

Eine Sonderumlage kann von Wohnungseigentümern im Laufe eines Wirtschaftsjahres beschlossen werden, sofern die Ansätze des Wirtschaftsplanes unrichtig waren, durch neue Tatsachen überholt sind oder der Plan aus anderen Gründen zum Teil undurchführbar geworden ist. Die Erhebung einer Sonderumlage entspricht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Nachforderungen aus früheren Jahresabrechnungen vorübergehend oder dauernd uneinbringlich sind und dadurch Versorgungslücken entstehen. Eine solche Sonderumlage stellt einen Nachtrag zum Jahreswirtschaftsplan dar und begründet zusätzliche Wohngeldzahlungsverpflichtungen aller Eigentümer. Aus diesem Grund muss die Umlage anteilig auch demjenigen Eigentümer auferlegt werden, der das rückständige Wohngeld schuldet.

Auch ein Konkursverwalter ist bei Beschlussfassung nach Konkurseröffnung in die Zahlungspflicht miteinzubeziehen. Dies gilt auch dann, wenn sich der Umlageanteil vorläufig nicht durchsetzen lassen dürfte. Ebenso wie die anderen Wohnungseigentümer eine beschlossene Sonderumlage zusätzlich zu ihrem eigenen planmäßigen Wohngeldanteil (als Vorauszahlung) tragen müssen, trifft auch den Gemeinschuldner (hier den Nachlass) die Sonderumlage zusätzlich zu seiner rückständigen Wohngeldschuld. Ist vorauszusehen, dass der Sonderumlageanteil vom säumigen Schuldner wiederum nicht aufgebracht werden kann, muss die Sonderumlage von vornherein so bemessen werden, dass ein erneuter Ausfall aufgefangen wird.

Nach Konkurseröffnung im Innenverhältnis der Gemeinschaft entstehende Kosten des Wohnungseigentums sind Masseverbindlichkeiten, stellen also nicht nur eine einfache, nicht bevorrechtigte Konkursforderung dar. Der Sonderumlagebeschluss begründet eine weitergehende neue Forderung gegen alle Wohnungseigentümer, so dass auch nicht von einer "Umwandlung" einer Konkursforderung in eine Masseverbindlichkeit gesprochen werden kann. Der Umlageanteil ist deshalb im Konkurs vorweg aus der Masse zu befriedigen (Massekosten gemäß § 58 Nr. 2 KO).

Aus einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrückstellung darf nicht der Anteil eines einzelnen Wohnungseigentümers entnommen werden (so zutreffend auch Hauger, WE 1989, 15, 16; Weitnauer, DNotZ 1989, 156, 159).

Bevor allerdings über eine Sonderumlage kein gültiger Beschluss der Gemeinschaft vorliegt, kann auch keine anteilige Verpflichtung zur Zahlung entstanden sein.

Link zur Entscheidung

( BGH, Beschluss vom 15.06.1989, V ZB 22/88= NJW 89, 3018 = WE 6/1989, 197)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Vgl. auch BayObLG, Entscheidung v. 10. 8. 1989, Az.: BReg 2 Z 81/89= ZMR 2/90, 89.