Leitsatz
- Kein Zahlungsverzug im Anschluss an einen Sonderumlagebeschluss ohne gleichzeitige Beschlussfassung über betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Eigentümer (insbesondere bei streitigen Verteilungsfragen)
- Zusendung des Versammlungsprotokolls; Wiedereinsetzung
Normenkette
(§ 28 WEG)
Kommentar
Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und auch grundsätzlich über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus. Fehlt der Verteilungsschlüssel, kann der Eigentümer, von dem Zahlung verlangt wird, die Feststellung begehren, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet ist; einer Beschlussanfechtung bedarf es insoweit nicht.
Nur ausnahmsweise kann von einer Ausweisung der betragsmäßigen Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers im Eigentümerbeschluss abgesehen werden, wenn sich der geschuldete Betrag von den Eigentümern ohne weiteres selbst errechnen lässt (BayObLG, WuM 1997, 67). Von einem solchen Ausnahmefall konnte vorliegend nicht ausgegangen werden, wie schon der Streit der Beteiligten über die Auslegung der Teilungserklärung zeigt.
Fehlt also im Sonderumlagebeschluss der Verteilerschlüssel, begründet dies keine Zahlungspflicht; dies bedarf keiner Beschlussanfechtung, da hinsichtlich der Verteilung der Umlage auf die einzelnen Eigentümer eben ein Eigentümerbeschluss überhaupt nicht gefasst sei. Wendet sich ein Eigentümer nicht gegen die Erhebung der Sonderumlage als solche und begehrt er auch keine Ergänzung des Eigentümerbeschlusses, kann er auch Feststellung beantragen, dass ihn - derzeit - aufgrund des bisher gefassten Beschlusses keine Zahlungspflicht trifft.
- Nach Gesetz besteht keine Verpflichtung des Verwalters, Eigentümern ein Versammlungsprotokoll abschriftlich zuzusenden; vorliegend bestand auch keine entsprechende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung. Das verspätete Zugehen einer Niederschrift kann deshalb eine Fristsäumnis nach § 23 Abs. 4 S. 2 WEG der Eigentümer nicht entschuldigen, die an einer Versammlung selbst nicht teilgenommen haben; erst recht kann der Eigentümer hier keine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen verspäteten Zugehens eines Protokolls fordern, wenn er – wie hier der Antragsteller – an der Eigentümerversammlung selbst teilgenommen und somit vom Inhalt eines Eigentümerbeschlusses Kenntnis erlangt hat.
- Über Zurückverweisung der Sache an das Landgericht müssen vorliegend auch noch weitere Feststellungen zur Verkündung des Beschlussergebnisses mit konstitutiver Bedeutung vorgenommen werden, um auch durch Zeugeneinvernahmen zu ermitteln, welchen Inhalt der vom Verwalter in der Versammlung verkündete Beschluss hatte. Dies ist deshalb erforderlich, da der Antragsteller auch die Ungültigkeit des Beschlusses (Nichtigkeit war bei nur anzunehmender Vereinbarungswidrigkeit auszuschließen) und nur hilfsweise Feststellung auf seine nicht bestehende Zahlungsverpflichtung gestellt hat.
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