Sonderumlage (WEMoG) / 1.4 Kostenverteilungsänderung

Stets können die Wohnungseigentümer im Rahmen der Beschlussfassung über eine Sonderumlage insbesondere hinsichtlich der Finanzierung von Erhaltungsmaßnahmen auf Grundlage der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder einer baulichen Veränderung gemäß § 21 Abs. 5 WEG vom geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abweichen. In formeller Hinsicht bestehen keine Besonderheiten. Wie sonstige Beschlüsse, werden auch Beschlüsse über die Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 bzw. § 21 Abs. 5 WEG einfachmehrheitlich gefasst.

In materieller Hinsicht ist zu beachten, dass eine entsprechende Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dem Gebrauch bzw. der Gebrauchsmöglichkeit der Wohnungseigentümer Rechnung tragen muss. Obwohl dies nicht mehr ausdrücklich im Gesetz geregelt ist, stellen Gebrauch bzw. Gebrauchsmöglichkeit nach wie vor wichtige Orientierungsmaßstäbe dar.^[1] Im Fall des § 21 Abs. 5 WEG ist zu beachten, dass einem Wohnungseigentümer, der ohnehin keine Kosten zu tragen hat, etwa weil die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 WEG nicht vorliegen oder er einer sonstigen Maßnahme baulicher Veränderung nicht zugestimmt hat (§ 21 Abs. 3 WEG), keine Kosten auferlegt werden können.

Im Übrigen widerspricht ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können. Will ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage erreichen, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag zu stellen.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 22.3.2024, V ZR 81/23, NJW 2024, 1587.

[2] BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 139/23, NJW 2024, 3157.