Sonderumlagebeschluss in Eigentümerversammlung nach formfehlerhafter Einberufung

Leitsatz

• Nichteinhaltung der Ladungsfrist nur bei Kausalität entscheidungserheblich

  Sonderumlage ist großzügig zu kalkulieren und präjudiziert noch nicht die endgültige Kostenverteilung

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 24 Abs. 4 S. 2 WEG

Kommentar

1. Nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEGsoll die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung grundsätzlich eine Woche betragen; diese Frist beginnt nicht bereits mit der Aufgabe des Ladungsschreibens bei der Post, sondern erst in dem Zeitpunkt, an dem mit dem Zugang der Ladung an den letzten Adressaten normalerweise zu rechnen ist (BGH, NJW 87, 2580).

Es ist bereits zweifelhaft, ob eine Beschlussanfechtung mit Erfolg darauf gestützt werden kann, dass die Ladungsfrist nicht eingehalten worden sei ( § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG ist lediglich eine "Sollvorschrift"). Vorliegend war dieser behauptete Einberufungsmangel allerdings für die Beschlussfassung nicht ursächlich (nicht kausal). Kausalität zwischen verkürzter Ladungsfrist und angefochtenem Beschluss könnte allenfalls dann bejaht werden, wenn anfechtende Eigentümer darlegten, mit welchen Sachargumenten sie auf die Diskussion Einfluss genommen hätten, denen die übrigen Eigentümer sich nicht hätten verschließen können, ohne gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung zu verstoßen. In einem solchen Fall kommt es auf den Ladungsfehler aber selbst dann nicht mehr an, wenn der gefasste Beschluss in einem solchen Fall inhaltlich gegen Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt und aus diesem Grund auf fristgemäße Anfechtung hin für ungültig zu erklären wäre (hier nicht vorliegend).

2. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Sonderumlage zu beschließen, wenn liquide Mittel der Gemeinschaft nicht vorhanden sind, um notwendige Ausgaben zu bestreiten. Insoweit besteht für die Gemeinschaft ähnlich wie zur Entscheidung über einen Wirtschaftsplan ein weiter Ermessensspielraum. Sowohl beim Wirtschaftsplan wie auch bei einer Sonderumlage entscheidet erst die endgültige Abrechnung darüber, welche Ausgaben tatsächlich entstanden sind und wie diese zu verteilen sind. Während der Wirtschaftsplan nur Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst, kann sich eine Umlage (wie vorliegend) vorerst einmal auch auf Kosten der Instandsetzung von Sondereigentum beziehen. Die Umlage präjudiziert aber nicht, in welcher Höhe Kosten auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum entfallen. Darüber wird auch hier endgültig erst mit der Abrechnung der Umlage entschieden. Dieser Grundsatz muß jedenfalls dann gelten, wenn - wie hier - bei einer Sanierung eines maroden Rohrleitungssystems und durchnässter Geschossdecken ein Bauauftrag aus sachlichen Gründen nur einheitlich vergeben werden kann und der auf das Sondereigentum entfallende Anteil der Kosten offensichtlich erheblich geringer ist als der auf das gemeinschaftliche Eigentum entfallende Kostenanteil. Im Rahmen des weiten Ermessensspielraums der Gemeinschaft war auch aus Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden, dass die Wohnungseigentümer die Höhe der Umlage nur an den vom Bauaufsichtsamt veranschlagten Sanierungskosten (hier: DM 105.000,-) ausgerichtet haben.

Dass vorliegend auch keine Kostenvoranschläge vor Sonderumlagebeschlussfassung eingeholt wurden, ist aufgrund der bauaufsichtsamtlich geschätzten Kosten für die Ersatzvornahmemaßnahmen ebenfalls nicht zu beanstanden; eine Umlage muss auch nicht sehr knapp bemessen sein. Genaue Kostenverteilung erfolgt i.Ü. verbindlich in der endgültigen Abrechnung.

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 04.09.1996, 24 W 6566/95= WE 5/97, 186)

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