KG Berlin Beschluss vom 04.09.1996 - 24 W 6566/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung für einen Umlagebeschluß. Wohnungseigentumssache

Leitsatz (amtlich)

1. Den Wohnungseigentümern steht bei der Bemessung einer erforderlichen Umlage einer weiter Ermessensspielraum zu.

2. Ein zur Sanierung von Gemeinschaftseigentum gefaßter Umlagebeschluß legt grundsätzlich nicht fest, daß alle mit der Umlage zu bezahlenden Schulden Kosten des Gemeinschaftseigentums sind. Der Beschluß muß deshalb nicht angeben, in welcher Höhe mit den Bauarbeiten notwendig verbundene Kosten auf die Sanierung von Teilen des Sondereigentums entfallen.

Normenkette

WEG § 16 Abs. 2, § 21 Abs. 4

Beteiligte

und die in dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 22. August 1995 zu Nr. 3 bis 24. namentlich benannten weiteren Wohnungseigentümer

Verfahrensgang

AG Berlin-Neukölln (Aktenzeichen 70 II 239/90 (WEG))

LG Berlin (Aktenzeichen 85 T 96/95)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts Berlin vom 22. August 1995 – 85 T 96/95 – wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Wert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 46.600,00 DM, für die Entscheidung jedoch nur noch 19.425,00 DM.

Gründe

Die Antragsteller haben die sofortige weitere Beschwerde unbeschränkt eingelegt, ihr Rechtsmittel mit Schriftsatz vom 3. November 1995 jedoch teilweise zurückgenommen und nur noch beantragt, den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 19. November 1990 zu TOP 12 gefaßten Umlagebeschluß für ungültig zu erklären. Hierzu hat das Landgericht festgestellt: Die Verwalterin hat mit Schreiben vom 12. November 1990 zur Wohnungseigentümerversammlung am 19. November 1990 eingeladen. Zu der Versammlung waren nur Vertreter der „Sommergruppe” erschienen; die übrigen Wohnungseigentümer, auch die Antragsteller, waren ferngeblieben. Die Wohnungseigentümerversammlung hat zu TOP 12 eine Umlage von 105.000,00 DM zur Sanierung der Wohnungen im linken Seitenflügel und der Decken zwischen Gaststätte und Keller nach Maßgabe der Bescheide des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes Neukölln vom 9. Juli und 13. September 1993 beschlossen. Diese Bescheide verlangten insbesondere die Sanierung des maroden Rohrsystems und der völlig durchnäßten Geschoßdecken. Der Umlagebeschluß enthielt jedoch keine Differenzierung dahin, inwieweit die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen auch Kosten erfassen, die durch die Sanierung von Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers verursacht sind. Im Falle des Verzuges sollten 15 % Zinsen p. a. zu zahlen sein. Auf die Antragsteller entfiel ein Betrag von 3.885,00 DM.

Das Amtsgericht hat auf den rechtzeitigen Anfechtungsantrag der Antragsteller den Wohnungseigentümerbeschluß insoweit mit der Schlußentscheidung vom 9. März 1995 für ungültig erklärt, als Verzugsverzinsen von 15 % beschlossen waren; im übrigen hat es den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller mit Beschluß vom 22. August 1995 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

Das Rechtsmittel ist unbegründet. Denn die Entscheidung des Landgerichts ist frei von Rechtsfehlern.

1. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei festgestellt, der gerügte Ladungsfehler sei für die angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse nicht ursächlich gewesen. Zwar war – entgegen der von dem Landgericht vertretenen Ansicht – die Ladungsfrist von einer Woche (§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG) hier nicht gewahrt. Denn das Landgericht stellt fest, die Ladung zu der auf den 19. November 1990 anberaumten Wohnungseigentümerversammlung datiere erst vom 12. November 1990. Sie ist also frühestens am 13. November 1990 den Wohnungseigentümern zugegangen, so daß die Wochenfrist nicht mehr gewahrt war. Denn die Frist beginnt nicht schon mit der Aufgabe des Ladungsschreibens bei der Post, sondern erst in dem Zeitpunkt, an dem mit dem Zugang der Ladung an den letzten Adressaten normalerweise zu rechnen ist (BGHZ 100, 264 ff. = NJW 1987, 2580 für den vergleichbaren Fall der Ladungsfrist des § 51 GmbHGes). Das war hier jedoch nicht mehr der 12. November 1990.

Rechtlich zutreffend hat das Landgericht jedoch entschieden, der Ladungsmangel sei für den angefochtenen Wohnungseigentümerbeschluß nicht ursächlich gewesen. Es kann schon zweifelhaft sein, ob die Anfechtung eines Wohnungseigentümerbeschlusses mit Erfolg darauf gestützt werden kann, die Ladungsfrist sei nicht eingehalten (s. Lüke in Weitnauer WEG 8. Aufl., § 24 Rdnr. 7). Denn anders als bei § 51 Abs. 1 S. 2 GmbHGes enthält § 24 Abs. 4 S. 2 WEG lediglich eine Sollvorschrift. Diese Frage bedarf hier aber keiner Entscheidung. Denn rechtsfehlerfrei hat das Landgericht entschieden, daß die Verkürzung der Ladungsfrist jedenfalls für die angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse nicht kausal war.

Zwar wird man in aller Regel eine Kausalität nicht ausschließen...