Sondervergütung des Verwalters für die Erteilung von Bescheinigungen nach § 35a EStG

Leitsatz

1. Eigentümer haben Beschlusskompetenz auch für die Regelung einer Sondervergütung des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung von Bescheinigungen nach § 35a EStG ("haushaltsnahe Dienstleistungen")
2. Kostenumlegung auf sämtliche Eigentümer entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung

Normenkette

§ 21 WEG; § 35a EStG

Kommentar

1. Entgegen der Rechtsansicht beider Vorinstanzen besitzt die Gemeinschaft Beschlusskompetenz sowohl für die Erweiterung der Aufgaben einer Verwaltung bezüglich der Erstellung von Steuerbescheinigungen nach § 35a EStG für jeden Wohnungseigentümer als auch bezüglich einer hierfür dem Verwalter zu zahlenden Zusatzvergütung mit Umlage auf sämtliche Wohnungseigentümer, also nicht nur auf interessierte einzelne Sondereigentümer. Die Beschlusskompetenz folgt hier aus § 21 Abs. 1 und 3 WEG. Was die festzulegende Vergütung des Verwalters für diesen Aufgabenbereich betrifft, handelt es sich um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG mit entsprechender Kompetenz zur Regelung durch Mehrheitsbeschluss. Bei den in solchen Bescheinigungen auszuweisenden Kosten handelt es sich um solche, die für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen. Ob nun die vom Verwalter aufzustellende Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG auch so zu erstellen ist, dass damit Eigentümer bestimmte Ausgaben steuerlich geltend machen können (im Sinne einer Steuerermäßigung nach § 35a EStG), und zwar durch Ausstellung entsprechender Bescheinigungen, muss vorliegend nicht entschieden werden. Durch Beschluss können hier auch Pflichten des Verwalters inhaltlich erweitert werden. Grundsätze der "Ordnungsmäßigkeit" sind je nach Umständen des Einzelfalls zu entscheiden; im Interesse der Rechtssicherheit sind diese Fragen allerdings nicht kompetenzbegründend (vgl. BGH v. 20.9.2000, NJW 2000 S. 3500).
2. Vorliegend entsprach die beschlossene Aufgabenerweiterung der Verwaltung einschließlich der dafür zu zahlenden Sondervergütung Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 3 WEG.

3. Auch die beschlossene Zusatzvergütung für den Verwalter entspricht hier Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da diese neuen Abrechnungs- und Bescheinigungsarbeiten bisher nicht zum Pflichtenkreis des Verwalters gehörten (vgl. auch OLG Düsseldorf, ZMR 1998 S. 653 und ZMR 1999 S. 192). Eine grundsätzliche Verpflichtung eines Verwalters, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Eigentümer damit bestimmte Ausgaben steuerlich als Steuerermäßigung i.S.d. § 35a EStG geltend machen können, ist nicht ersichtlich. Zumindest ist eine solche Verpflichtung ohne Zusatzvereinbarung nicht als Nebenpflicht eines Verwalters aus dem Verwaltervertrag oder Grundsätzen von Treu und Glauben (vgl. § 242 BGB) abzuleiten (vgl. auch Ludley, ZMR 2007, S. 331, 334; a.A. Sauren, NZM 2007, S. 23, 26).

   Aus diesem Grund war auch die beschlossene Vergütung von 17 EUR zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer pro Einheit und Jahr nicht zu beanstanden, bedenkt man auch die Kosten für die erforderliche Umstellung der Verwaltersoftware. Für Folgejahre nach dem Geschäftsjahr 2006 kann dann der Betrag auch in angemessener Weise auf die Hälfte reduziert werden. Auch die Umlage dieser Sondervergütungskosten auf die Gesamtheit der Eigentümer entspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist nicht zu beanstanden. Mit der Festlegung der Bemessung der Kosten im Außenverhältnis gegenüber der Verwaltung nach Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten ist grundsätzlich noch nichts darüber gesagt, nach welchem Schlüssel die Kosten unter den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verteilen sind, die also von der Gemeinschaft einem Dritten zu bezahlen sind, obwohl die Leistung des Dritten nur bestimmten Eigentümern zugute kommt. Die Verteilung ist vorliegend möglich nach zwei Varianten, d.h. entweder nach dem vereinbarten Schlüssel über die Verteilung nach Verwaltervertrag (also identisch auch dem Außenverhältnis) oder nach dem allgemeinen Schlüssel im Verhältnis der Miteigentumsanteile.

   Nicht praktikabel erscheint in dieser Großgemeinschaft allerdings ein Verteilerschlüssel mit Belastung allein der Eigentümer, die steuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen wollen. Die Ermittlung sei hier mit erheblichem Mehraufwand verbunden, zumal sich auch diesbezügliche Begehrlichkeiten je nach Einkommen ständig ändern könnten. Aus diesem Grund sei eine solche Aufspaltung wenig praktikabel. In keinem Fall könne bei einem solchen Aufteilungswunsch wie in der hier getroffenen Beschlussfassung der Gemeinschaft die Berechtigung hierzu verwehrt werden, zumal der Hauptaufwand der Verwaltung nicht in der Erteilung der Bescheinigung, sondern in der Ermittlung und Ausweisung der abzugsfähigen Kosten liege und durch die Reduzierung der zu erteilenden Bescheinigungen nur unwesentlich beeinflusst werden könnte.

Anmerkung

Mit diesem obergerichtlichen Machtwort kann ein bisher heftig umstrittenes Thema zu Abrechnungspflichten eines Verwalters un...