Leitsatz
Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen einen Miteigentümer wegen der Beseitigung von Baumängeln, die auf dessen Sonderwunsch gegenüber dem Bauträger vor Entstehung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zurückzuführen sind, unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch.
Sachverhalt
Die Käufer einer Penthousewohnung hatten Sonderwünsche hinsichtlich der Verfliesung der Dachterrasse. Der teilende Wohnungseigentümer - Bauträger - kam diesen nach und beauftragte dementsprechend eine Firma mit den Arbeiten. Die Wohnungen der künftigen Wohnungseigentümergemeinschaft waren zu diesem Zeitpunkt zwar bereits bezogen, jedoch war die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst noch nicht in Vollzug gesetzt. Erst ca. ein halbes Jahr später wurden für alle Wohnungseigentümer in den einzelnen Wohnungsgrundbüchern Auflassungsvormerkungen eingetragen.
Infolge der mangelhaften Verfliesungsarbeiten kam es bald darauf zu größeren Schäden sowohl am Sondereigentum der Penthousebewohner wie auch am Gemeinschaftseigentum. Sanierungsarbeiten wurden notwendig, deren Kosten die übrigen Wohnungseigentümer nunmehr von den Penthousebewohnern ersetzt verlangen. Diese widersetzen sich diesem Begehren
Entscheidung
Ein derartiger Ersatzanspruch besteht nicht. Grund: Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestand noch nicht. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinn entsteht erst mit Eintragung eines weiteren Wohnungseigentümers als Eigentümer einer Wohnung im Grundbuch neben dem als Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumsrechte eingetragenen Bauträger. Zwar sind eine Reihe von Regeln des Wohnungseigentumsrechts bereits vor diesem Zeitpunkt anzuwenden. Dies setzt jedoch voraus, daß bereits eine "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden ist. Dies ist jedoch erst dann der Fall, wenn zwar der Bauträger noch als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen ist, die künftigen Wohnungseigentümer sich jedoch bereits wie ohne rechtliche solche zu sein - wie Wohnungseigentümer verhalten. Voraussetzung hierfür ist wiederum, daß ein gültiger Erwerbsvorgang dergestalt vorliegt, daß die einzelnen Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum nicht nur in Besitz - sprich bezogen - haben, sondern daß für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dies war zum Zeitpunkt der Umgestaltung der Dachterrasse jedoch noch nicht der Fall.
Nach ständiger Rechtsprechung ist daher auch anerkannt, daß Beseitigungsansprüche gegen einen Wohnungseigentümer dann nicht bestehen, wenn dieser eine von den ursprünglichen Plänen abweichende Errichtung eines Gebäudes oder eines Teiles davon durch Absprachen mit dem Bauträger veranlaßt, wenn zu diesem Zeitpunkt eine "werdende" Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht besteht. Dann ist dem einzelnen Wohnungseigentümer eine von diesem veranlaßte abweichende Errichtung des Gebäudes nicht als Beeinträchtigung des Sondereigentums oder des gemeinschaftlichen Eigentums der übrigen Wohnungseigentümer zuzurechnen. Denn zu diesem Zeitpunkt bestanden noch keinerlei Rechtsbeziehungen zwischen den einzelnen Mitgliedern der künftigen Wohnungseigentümergemeinschaft.
In solchen Fällen kann sich ein derartiger Beseitigungsanspruch nicht gegen den einzelnen Wohnungseigentümer richten, sondern muß sich konsequenter Weise gegen sämtliche Wohnungseigentümer richten. Konsequenz: Die für die Beseitigung bzw. Sanierung erforderlichen Kosten sind demnach auch von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen.
Link zur Entscheidung
OLG Hamm, Beschluss vom 21.07.1997, 15 W 482/96
Fazit:
Ist also eine unsachgemäße Bauausführung bereits seit Beginn der Wohnungseigentümergemeinschaft vorhanden, so handelt es sich bei der Behebung dieser Mängel um eine erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands. Bei von Anfang an vorhandenen Mängeln gehört die erstmalige Herstellung eines einwandfreien Zustands aber zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes. Diese wiederum ist Sache aller Wohnungseigentümer und kann dabei zwar von jedem der Wohnungseigentümer verlangt werden, verpflichtet hierzu ist jedoch nicht ein einzelner Wohnungseigentümer, sondern immer die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit. Dementsprechend sind hierfür erforderliche Kosten auch von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen.