Sozialklausel

Zusammenfassung

Begriff

Eine Sozialklausel beinhaltet das Recht des Wohnraummieters, der ordentlichen Kündigung des Vertrags zu widersprechen und die Fortsetzung zu verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Hausstands eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Geregelt ist die Sozialklausel in § 574 Abs. 1 BGB.

1 Geltungsbereich

Die Sozialklausel gilt nicht für Mietverhältnisse über

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.^[1]
4. Das Widerspruchsrecht des Mieters gilt gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
5. Hat der Mieter gekündigt, so ist ein Widerspruch ebenfalls ausgeschlossen.
6. Die Sozialklausel gilt nicht, wenn das Mietverhältnis durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet worden ist.
7. Wird das Mietverhältnis durch Anfechtung des Vermieters beendet, so liegt ebenfalls keine Kündigung vor mit der Folge, dass § 574 BGB unanwendbar ist.

Hinweis

Werkwohnungen

Bei Werkwohnungen ist das Widerspruchsrecht des Mieters eingeschränkt.

[1] § 549 Abs. 2 BGB.

2 Widerspruch des Mieters

Form

Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortsetzung verlangt, bedarf der Schriftform.^[1] Die Einlegung des Widerspruchs per Telefax oder per E-Mail ist nicht möglich.

Gründe des Widerspruchs

Eine Begründung ist nicht vorgeschrieben; auf Verlangen des Vermieters soll der Mieter jedoch über die Gründe des Widerspruchs unverzüglich Auskunft erteilen.^[2] Ein Auskunftsanspruch wird dadurch nicht begründet.

Die Auskunftspflicht muss unverzüglich erfüllt werden. Eine Zeit von ca. 2 Wochen ist im Allgemeinen angemessen.

Widerspruchsfrist

Praxis-Tipp

Belehrungspflicht des Vermieters

Der Vermieter soll dem Mieter, wenn er den Mietvertrag kündigt, auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf Form und Frist desselben hinweisen.

Ist das geschehen, so muss der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt sein. Hat der Vermieter diese Belehrung unterlassen, kann der Mieter den Widerspruch noch im Räumungsprozess, und zwar im ersten Termin des Rechtsstreits erheben.^[3]

[1] § 574b Abs. 1 Satz 1 BGB.

[2] § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB.

[3] § 574b Abs. 2 BGB.

3 Härtegründe

Härtegründe kann es vielerlei geben. Unter einer "Härte" sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Berücksichtigt werden Nachteile für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts. Bei mehreren Mietern genügt es, wenn die Härtegründe in der Person eines Mieters vorliegen.

Einzelne Härtegründe des Mieters

• Fehlender Ersatzwohnraum: Die Obliegenheit zur Suche von Ersatzwohnraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung.
• Hohes Alter: Der Umstand, dass sich der Mieter in einem hohen Lebensalter befindet, stellt für sich allein keine Härte dar.
• Krankheit, Behinderung: Ist ein Mieter wegen einer Krankheit an der Räumung gehindert, so stellt auch dieser Umstand einen Härtegrund dar.

Bei allen vorgenannten Fällen kommt es auf die jeweiligen Verhältnisse des Einzelfalls an. Macht ein Mieter die Unzumutbarkeit eines Umzugs wegen bestehender Krankheit geltend, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 22.5.2019, VIII ZR 167/17.

4 Prozessverfahren

Wird in Anwendung der Sozialklausel im Prozess vor Gericht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erkannt, so entscheidet das Gericht sowohl über die Dauer der Fortsetzung als auch über die Bedingungen, nach denen es fortgesetzt wird. Ist der Wegfall der Härtegründe ungewiss, kann auch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit infrage kommen.^[1]

[1] § 574a Abs. 2 BGB.

5 Zeitmietvertrag

Bei Zeitmietverträgen gem. § 575 BGB ist die Anwendung der Sozialklausel stark eingeschränkt. Grundsätzlich gilt sie aufgrund ihrer Stellung im Untergliederungspunkt "Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit" nicht bei Zeitmietverträgen. Eine Ausnahme e...