Die Staffelmietvereinbarung kann mit den verschiedenartigsten Regelungen über die Mietzeit verbunden werden.
4.1 Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
Ist vereinbart, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, so kann der Mieter unabhängig von der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung kündigen; Gleiches gilt für den Vermieter, sofern dieser Kündigungsgründe hat.
4.2 Abschluss eines Zeitmietvertrags
Wird das Mietverhältnis befristet – was allerdings nur in den Fällen des § 575 BGB möglich ist –, so ist es nicht erforderlich, dass die Befristung des Vertrags mit der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung übereinstimmt. Jedoch bestimmt das Gesetz ausdrücklich, dass eine vertragliche Beschränkung des Kündigungsrechts insoweit unwirksam ist, als sie sich auf einen Zeitraum von mehr als 4 Jahren seit dem Beginn des Mietverhältnisses erstreckt.[1]
Berechnung der 4-Jahres-Frist
Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist.
Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.[2]
Was ist mit dem Kündigungsrecht?
Der Mieter muss seine Kündigung nicht begründen; das Kündigungsrecht ist auch nicht auf die Fälle der wirtschaftlichen Not beschränkt. Vielmehr besteht es auch dann, wenn sich der Mieter aus beliebigen anderen Gründen vom Vertrag lösen will. Die Kündigung kann bereits vor Ablauf der 4-jährigen Mietzeit zum Ablauf dieser Zeit ausgesprochen werden.[3]
Unterschiedliche Rechte für Vermieter und Mieter
Die Ausschlussbeschränkung besteht nur zugunsten des Mieters; der Vermieter ist auch über den Zeitraum von 4 Jahren an einen vereinbarten Kündigungsausschluss gebunden. Der Mieter kann immer nur das gesamte Mietverhältnis kündigen. Ein Recht zur "Kündigung" der Staffelmietvereinbarung unter Aufrechterhaltung des übrigen Mietverhältnisses gewährt § 557a Abs. 3 BGB nicht.
4.3 Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses
Die Parteien können das Recht zur ordentlichen befristeten Kündigung für die Dauer von maximal 4 Jahren ausschließen. Ein solcher Kündigungsausschluss kann sowohl durch Individualvertrag als auch durch Formularklausel vereinbart werden.
4.3.1 Vereinbarung durch Individualvertrag
Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist auch dann wirksam, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen wird. Die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung beträgt 4 Jahre. Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.[1]
Kündigungsausschluss bleibt erhalten
Ein längerer als der gesetzlich zulässige Kündigungsausschluss hat nicht zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung entfällt. Vielmehr bleibt die Vereinbarung in dem gesetzlich zulässigen Umfang – also für die Dauer von 4 Jahren – erhalten.[2] Der Mieter kann zum Ende des 4-Jahres-Zeitraums kündigen.
4.3.2 Vereinbarung durch Formularvertrag
Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden.
Kündigungsausschluss wird unwirksam
Eine Vereinbarung, wonach auch das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist.
Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" dahingehend ausgelegt, dass hiervon das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt.[1]
Ein einseitiger, nur zulasten des Mieters geltender Kündigungsausschluss ist möglich.[2] Wird die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung von 4 Jahren überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.[3]
Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vertretene gegenteilige Rechtsauffassung[4] kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.[5]
Nach der Regelung in § 557a Abs. 3 BGB kann der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen. Der Mieter ist also 4 Jahre an den Vertrag gebunden. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um 3 Monate, verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen