Zusammenfassung
Unter einer Staffelmiete versteht man eine Vereinbarung, nach der spätere Mietsteigerungen bereits beim Vertragsschluss im Voraus festgelegt werden. Eine Staffelmiete kann sowohl bei der Wohnraummiete als auch bei der Geschäftsraummiete vereinbart werden.
Bei Wohnraum gilt § 557a BGB. Die Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform. Bei Geschäftsraum besteht Gestaltungsfreiheit.
Die zu beachtende Schriftform ist nicht gewahrt.
Dieser Fehler tritt insbesondere dann auf, wenn im Kopf des Mietvertrags ein Ehepaar als Mieter aufgeführt ist und der Vertrag nur vom einem der Eheleute unterzeichnet wird. Eine solche Staffelmietvereinbarung entspricht nicht der gesetzlichen Schriftform. Die Vereinbarung ist unwirksam.
Die Zeiträume zwischen den einzelnen Mietsteigerungen sind kürzer als 1 Jahr.
Häufig ist die Laufzeit der ersten Staffel geringer als ein Jahr, wenn der Mietvertrag während des Jahres begründet wird. Ist beispielsweise eine Wohnung am 1.2.2020 vermietet worden und vereinbart, dass die Grundmiete 500 EUR beträgt und dass sich die Miete am 1.1. eines jeden Jahres um 20 EUR erhöht, so beträgt die Laufzeit der ersten Staffel nur 11 Monate. Eine solche Vereinbarung ist insgesamt unwirksam.
Die Dauer des Kündigungsausschlusses ist fehlerhaft berechnet.
Diesen Fehler findet man häufig, wenn der Vertragsschluss und der Mietbeginn auseinanderfallen. Beispiel: Der Mietvertrag wird am 5.2.2020 abgeschlossen und vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2020 beginnt. Die Kündigung kann dann höchstens bis zum 4.2.2024 ausgeschlossen werden. Dies ergibt sich aus dem Gesetz, wonach die Kündigung für die Dauer von maximal 4 Jahren ausgeschlossen werden kann. Wird die Dauer des Kündigungsausschlusses ab Mietbeginn berechnet und als Termin für die frühestmögliche Kündigung der 31.3.2024 festgelegt, so ist – falls der Kündigungsausschluss formularmäßig vereinbart wird – die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam.
1 In welcher Form und wie lange kann eine Staffelmiete vereinbart werden?
Die Vereinbarung einer Staffelmiete muss schriftlich erfolgen. Nach dem bis 1.9.2001 geltenden Recht durfte die Staffelmiete nur einen Zeitraum von maximal 10 Jahren umfassen. Diese Beschränkung wurde mit Wirkung zum 1.9.2001 aufgehoben. Für Mietverträge, die vor dem 1.9.2001 geschlossen worden sind, gilt das frühere Recht fort.
2 Richtige Ausweisung der Erhöhung
Die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung ist in einem Geldbetrag auszuweisen. Es muss entweder die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt werden oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag in Euro angegeben werden. Wird aber im Mietvertrag vereinbart, dass die Miete jedes Jahr um 5 % steigt, ist diese Vereinbarung unwirksam. Ebenso reicht die Angabe eines gestaffelten qm-Preises nicht aus.. Werden für die Staffelmieten Anfangsgeldbeträge und später Prozentsätze ausgewiesen, ist die Vereinbarung anfangs wirksam. Die Wirksamkeit einer Staffelmiete scheitert nicht daran, dass der Mieter zusätzlich das Recht hat, sich auf eine niedrigere, ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.
Erforderlich ist, dass entweder die jeweils geschuldete Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro ausgewiesen wird. Die prozentuale Angabe der Mieterhöhung genügt nicht.
3 Zeiträume der Mietsteigerungen – Jahresfrist beachten
Zwischen den einzelnen Mietsteigerungen muss ein Zeitraum von mindestens einem Jahr liegen.
Unwirksame Staffelmietvereinbarung
Die Vereinbarung kürzerer Zeiträume führt zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung. Die Annahme einer teilweisen Unwirksamkeit etwa dergestalt, dass an die Stelle des verfrühten Erhöhungszeitpunkts der gesetzlich zulässige oder ein anderer vertraglich vereinbarter Zeitpunkt tritt, ist nicht möglich, weil hierdurch das gesamte von den Parteien gewollte Preisgefüge verändert wird.
Die Vereinbarung längerer Zeiträume ist ohne Weiteres möglich. Denkbar ist auch, dass die Parteien Zeiträume von unterschiedlicher Länge vereinbaren. Auch in diesem Fall muss aber die Mindestfrist zwischen den Erhöhungen ein Jahr betragen.
Im Übrigen ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Erhöhungszeitpunkt kalendermäßig bestimmt wird; es reicht aus, wenn er ermittelt werden kann (z. B.: die Miete beträgt im 1. Mietjahr 500 EUR; im 2. Mietjahr 520 EUR usw.).
Eine Vereinbarung, dass nach dem Wegfall der Preisbindung eine bestimmte "Vertragsmiete" geschuldet sein soll, kann dagegen mangels eindeutiger, für den Mieter ohne Weiteres nachvollziehbarer Zeitbestimmung nicht als wirksame Staffelmietvereinbarung angesehen werden.
Zahlt der Mieter auf eine unwirksame Staffelmiete, weil er von der Wirksamkeit der Vereinbarung ausgeht, kann er die Erhöhungsbeträge zurückfordern.
4 Verbindung der Staffelmietvereinbarung mit Regelungen über die Mietzeit
Die Staffelmietvereinbarung kann mit den verschiedenartigsten Re...