Staffelmiete - Vereinbarung, Höhe und Rechtsfolgen / 4.3 Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses

Die Parteien können das Recht zur ordentlichen befristeten Kündigung für die Dauer von maximal 4 Jahren ausschließen. Ein solcher Kündigungsausschluss kann sowohl durch Individualvertrag als auch durch Formularklausel vereinbart werden.

4.3.1 Vereinbarung durch Individualvertrag

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist auch dann wirksam, wenn lediglich das Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen wird. Die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung beträgt 4 Jahre. Für die Berechnung der 4-Jahres-Frist kommt es weder auf den Beginn des Mietverhältnisses noch auf die erste Mieterhöhung, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.^[1]

Hinweis

Kündigungsausschluss bleibt erhalten

Ein längerer als der gesetzlich zulässige Kündigungsausschluss hat nicht zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung entfällt. Vielmehr bleibt die Vereinbarung in dem gesetzlich zulässigen Umfang – also für die Dauer von 4 Jahren – erhalten.^[2] Der Mieter kann zum Ende des 4-Jahres-Zeitraums kündigen.

[1] BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05.

[2] BGH, Urteil v. 14.6.2006, VIII ZR 257/04.

4.3.2 Vereinbarung durch Formularvertrag

Es darf nur das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen werden.

Hinweis

Kündigungsausschluss wird unwirksam

Eine Vereinbarung, wonach auch das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ausgeschlossen wird, verstößt gegen § 569 Abs. 5 BGB. Dies hat zur Folge, dass die gesamte Ausschlussvereinbarung unwirksam ist.

Der BGH hat allerdings die Klausel "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen" dahingehend ausgelegt, dass hiervon das Recht zur außerordentlichen Kündigung unberührt bleibt.^[1]

Ein einseitiger, nur zulasten des Mieters geltender Kündigungsausschluss ist möglich.^[2] Wird die Höchstdauer der Ausschlussvereinbarung von 4 Jahren überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von 4 Jahren erhalten.^[3]

Die seinerzeit zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG vertretene gegenteilige Rechtsauffassung^[4] kann nicht auf § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden, weil die jeweiligen Vorschriften in diesem Punkt voneinander abweichen.^[5]

Nach der Regelung in § 557a Abs. 3 BGB kann der Mieter zum Ablauf des 4. Vertragsjahres kündigen. Der Mieter ist also 4 Jahre an den Vertrag gebunden. Durch eine vertragliche Regelung, wonach der Mieter erst nach Ablauf von 4 Jahren zur ordentlichen Kündigung berechtigt ist, wird die Zeit der Bindung um die Kündigungsfrist, also um 3 Monate, verlängert. Eine solche Vereinbarung ist unwirksam.

[1] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04; BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05.

[2] BGH, Urteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04.

[3] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05; BGH, Urteil v. 3.5.2006, VIII ZR 243/05.

[4] BGH, Urteil v. 29.6.2005, VIII ZR 344/04.

[5] BGH, Urteil v. 25.1.2006, VIII ZR 3/05.

4.3.3 Muster einer Ausschlussvereinbarung bei der Staffelmiete

Praxis-Beispiel

Muster einer Ausschlussvereinbarung

Eine wirksame Ausschlussvereinbarung könnte folgenden Wortlaut haben:

Beide Parteien verzichten auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 4 Jahren. Eine ordentliche Kündigung kann frühestens zum Ablauf dieser Zeit erklärt werden. Dabei sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten. Das Recht beider Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt unberührt. Der Mieter kann seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er die Wohnung aus wichtigen persönlichen Gründen aufgeben muss. Der Vermieter ist auch während der Zeit des Kündigungsausschlusses zur Mieterhöhung berechtigt.