Staffelmietvertrag und Kündigungsausschlussvereinbarung

Leitsatz

Eine Formularklausel, wonach "das Recht zur Kündigung" für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen wird, ist wirksam. Eine solche Klausel muss dahingehend ausgelegt werden, dass das Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen befristeten Kündigung beendet werden kann. Eine außerordentliche Kündigung bleibt möglich.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 557a

Kommentar

Der am 26.10.2007 geschlossene Wohnungsmietvertrag enthält u.a. folgende Formularklausel: "Mietzeit: Ab dem 1.11.2007 unbefristet: Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 3 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung! Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 3 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig, also ab dem 30.10.2010 zum 1.1.2011 möglich." Außerdem ist eine Staffelmiete vereinbart.

Der Mieter hat das Mietverhältnis mit Schreiben vom 11.12.2008 zum 31.12.2008 gekündigt. Der Vermieter beruft sich auf die Kündigungsausschlussvereinbarung und nimmt den Mieter auf Zahlung der Miete bis einschließlich Juni 2009 in Anspruch. Die Instanzgerichte haben die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die Ausschlussvereinbarung unwirksam sei. Zwar sei ein befristeter Ausschluss der ordentlichen Kündigung möglich. Die Klausel betreffe aber nach ihrem Wortlaut nicht nur die ordentliche, sondern auch die außerordentliche Kündigung; ein Ausschluss der außerordentlichen Kündigung sei aber nicht möglich.

Nach Ansicht des BGH trifft diese Auslegung nicht zu: Nach seiner Rechtsprechung kann das Recht beider Parteien zur ordentlichen befristeten Kündigung für die Dauer von längstens 4 Jahren durch Formularvertrag ausgeschlossen werden (BGH, Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 379/03, NJW 2004 S. 3117; Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04, NJW 2005 S. 1574). Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung kann dagegen nicht ausgeschlossen werden. Ein umfassender Kündigungsausschluss verstößt gegen § 307 BGB; er hat die Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung zur Folge. In der Literatur wird hierzu die Ansicht vertreten, dass sich die Reichweite des Kündigungsausschlusses aus dem Wortlaut der Klausel ergeben muss (Brock/Lattka, NZM 2004, S. 729, 731; Hinz, WuM 2004, S. 126, 128). Folgt man dieser Meinung, wäre die streitgegenständliche Klausel unwirksam, weil von dem Begriff der "Kündigung" sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Kündigung erfasst wird.

Der BGH hat indessen bereits mit Urteil vom 23.11.2005 (VIII ZR 154/04, NJW 2006 S. 1056) in einem vergleichbaren Fall ausgeführt, die Klausel werde "aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters" dahingehend verstanden, dass mit dem Begriff "Kündigungsrecht" nur das Recht zur ordentlichen Kündigung gemeint sei. Dieses Verständnis entspreche auch dem Sprachgebrauch des Gesetzes in § 557a Abs. 3 BGB. Dort ist bestimmt, dass das "Kündigungsrecht des Mieters" beim Abschluss einer Staffelmietvereinbarung für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden kann. Unter dem "Kündigungsrecht" sei zweifelsfrei nur die ordentliche Kündigung zu verstehen. Nichts anderes gelte für eine vertragliche, dem Wortlaut des Gesetzes entsprechende Regelung. An dieser Rechtsprechung hält der BGH fest.

Link zur Entscheidung

BGH, Versäumnisurteil v. 23.11.2011, VIII ZR 120/11, NJW 2012 S. 521