Leitsatz
1. Eine Formularklausel ist unwirksam, wenn der Mieter nach deren Wortlaut "verpflichtet" ist, die Schönheitsreparaturen nach dem Ablauf bestimmter Zeiträume durchzuführen und sich aus der Klausel nicht ergibt, dass diese Verpflichtung nur "im Regelfall" oder "im Allgemeinen" besteht (Leitsatz der Redaktion).
2. Mangels einer abweichenden Vereinbarung ist Rauchen in der Wohnung vertragsgemäß. Der Mieter haftet deshalb nicht auf Schadensersatz, wenn die Wohnung infolge von Nikotinablagerungen besonders stark abgenutzt ist (Leitsatz der Redaktion).
3. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (amtlicher Leitsatz des BGH).
Normenkette
BGB §§ 535, 548
Kommentar
In einem Wohnungsmietvertrag war formularmäßig vereinbart, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Außerdem enthielt der Mietvertrag folgende Fristenregelung:
§ 8 Nr. 3
Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
| a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkammer, Bad, Dusche, WC |
alle drei Jahre |
| b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume |
alle fünf Jahre |
Unter § 17 des Mietvertrags war vereinbart, dass die Räume "bei Beendigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zurückzugeben" sind.
Die Mieter haben die Räume unrenoviert zurückgegeben. Der Vermieter hat Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Schönheitsreparaturen und der Verletzung von Reinigungspflichten geltend gemacht. Er hat unter anderem vorgetragen, dass sich die Räume in einem besonders schlechten Zustand befunden haben, weil die Mieter starke Raucher gewesen sind.
Der BGH hatte drei Fragen zu entscheiden:
1. Wie wirkt es sich auf die Wirksamkeit der Klausel aus, dass ein Zusatz wie "mindestens", "spätestens" etc. fehlt?
Nach der Rechtsprechung des BGH muss eine Formularklausel zur Regelung von Renovierungsfristen so gestaltet werden, dass die dort aufgeführten Fristen den Charakter einer Richtlinie haben. Dem Mieter muss der Einwand offenstehen, dass die Schönheitsreparaturen trotz des Fristenablaufs wegen einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache noch nicht fällig sind. Die Vereinbarung eines sog. "starren" Fristenplans ist unwirksam. Dies hat zur weiteren Folge, dass die gesamte Renovierungsregelung unwirksam ist.
In den bisher entschiedenen Fällen wurde eine "starre" Fristenregelung angenommen, wenn der Mieter nach dem Wortlaut der Klausel "spätestens" nach Ablauf bestimmter Zeiträume renovieren musste oder wenn die Schönheitsreparaturen "mindestens" nach Ablauf bestimmter Zeiträume fällig wurden. In der hier zur Entscheidung stehenden Klausel fehlt ein solcher Zusatz. Das Landgericht hat für diesen Fall die Ansicht vertreten, aus der Verwendung des Begriffs "verpflichtet" ergebe sich bereits, dass die Schönheitsreparaturen immer und ausschließlich nach dem Ablauf der genannten Fristen durchgeführt werden müssen. Diese Auslegung wird vom BGH geteilt. Daraus folgt, dass die Fristenregelung und damit auch die Renovierungsklausel unwirksam ist.
2. Wie wirkt es sich aus, wenn die Mieter starke Raucher sind und die Wohnung durch Nikotinablagerungen übermäßig stark abgenutzt ist?
Der BGH führt hierzu aus, dass das Rauchen in der Wohnung mangels einer anderweitigen Vereinbarung vertragsgemäß ist. Soweit hierdurch die Wohnung in einem besonders starken Maße abgenutzt wird, ist dies bei den Renovierungsfristen zu berücksichtigen. Ist beispielsweise vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen "im Allgemeinen" nach Ablauf von fünf Jahren durchgeführt werden müssen, so kann der Mieter bereits nach drei Jahren zur Renovierung verpflichtet sein, wenn dies wegen der Nikotinablagerungen erforderlich ist. Eine solche Verpflichtung setzt aber voraus, dass der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsvereinbarung enthält. Diese Voraussetzung war in dem vorliegenden Fall nicht gegeben.
Hinweis
Aus den Gründen der Entscheidung ergibt sich, dass die Parteien vertraglich ein Rauchverbot vereinbaren können. Ob eine solche Vereinbarung auch durch Formularvertrag getroffen werden kann, ist dem Urteil nicht zu entnehmen.
Schließlich hat der BGH das Problem angesprochen, ob "exzessives" Rauchen als Vertragswidrigkeit zu bewerten ist. Der BGH hat diese Frage – weil nicht entscheidungserheblich – aber nicht entschieden.
3. Was ist unter "besenrein" zu verstehen?
Schließlich befasst sich der BGH mit der Klausel, wonach die Räume "besenrein" zurückzugeben sind. Eine solche Klausel ist in vielen Mietverträgen enthalten. Der BGH führt aus, dass sich die Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe auf die Beseitigung grober Verschmutzungen beschränkt. Der Mieter schuldet keine gründliche Reinigung; zum Putzen der Fenster oder dergleichen ist er nicht verpflichtet.
Link zur Entscheidung
BGH, Urteil vom 28.06.2006, VIII ZR 124/05, NZM 2006, 691