Stecken gebliebener Bau (WEMoG) / 4 Die Verteilung der Fertigstellungskosten

Die Kosten für die Fertigstellung des Sondereigentums hat jeder (werdende) Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums sind auf die (werdenden) Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltungskosten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen bzw. bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Da den Wohnungseigentümern auch hinsichtlich der Erhaltungskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Beschlusskompetenz zur Kostenverteilung in Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel eingeräumt ist, können sie auch eine Kostenverteilung in Anlehnung eines Maßstabs des Gebrauchs oder der Möglichkeit des Gebrauchs beschließen. Ein entsprechender Beschluss kann mit einfacher Mehrheit gefasst werden.

4.1 Sonderumlage

Bei der Ermittlung der i. d. R. zu erhebenden Sonderumlage hat der Verwalter zu berücksichtigen, dass die anteiligen Sonderumlagen, die auf Einheiten entfallen, welche entweder noch nicht verkauft oder deren Erwerber noch nicht Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind, aller Wahrscheinlichkeit nach vom Bauträger bzw. dem Insolvenzverwalter nicht bezahlt werden.

Achtung

Möglichen Zahlungsausfall berücksichtigen

Bei der Ermittlung der Höhe der insgesamt zu erhebenden Sonderumlage ist also zu berücksichtigen, dass die anteiligen Sonderumlagen für einzelne Einheiten ausbleiben dürften.

4.2 "Überzahlung" an den Bauträger

Es ist häufig der Fall, dass einer der (werdenden) Wohnungseigentümer vor der Insolvenz des Bauträgers mehr an diesen bezahlt hat als andere (werdende) Miteigentümer. Die einzelnen Erwerber leisten oft Beträge in unterschiedlicher Höhe an den Bauträger. In einem solchen Fall ist es umstritten, ob derjenige Erwerber, der bereits einen höheren Betrag an den Bauträger geleistet hat als die anderen Erwerber, sich diese Überzahlung auf seinen Anteil an den noch aufzuwendenden Fertigstellungskosten anrechnen lassen kann. Dies wird nach überwiegender Auffassung verneint.

Der Verwalter hat sich mit dem Kaufpreiszahlungsstand der einzelnen Erwerber nicht auseinander zu setzen. Dem Verwalter ist es nicht zuzumuten, sämtliche Bauträgerverträge auf die darin vereinbarten Zahlungsmodalitäten zu überprüfen. Zudem müsste der Verwalter klären, ob die Überzahlungen tatsächlich in den Bau eingegangen sind. Innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sind also die Kosten für die Restfertigstellung auf sämtliche (werdenden) Eigentümer nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel umzulegen. Soweit ein Erwerber Überzahlungen geleistet hat, ist dies auf sein eigenes Risiko geschehen. Eine Anrechnung auf die anteiligen noch aufzuwendenden Fertigstellungskosten hat nicht zu erfolgen; vielmehr muss sich der Erwerber insoweit an den Bauträger bzw. den Insolvenzverwalter wenden. Gleichfalls besteht die Möglichkeit der Beschlussfassung über eine vom geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Kostenverteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

4.3 Mehrhausanlagen

Soweit in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung für bestimmte Gebäude vereinbart sein sollte (so z. B. bei Mehrhausanlagen), so sind bei einem solchen Kostenverteilungsschlüssel die Kosten für die Herstellung eines noch nicht errichteten Gebäudes ausschließlich von den Erwerbern zu tragen, die eine Einheit in diesem Gebäude erworben haben.

Ist eine wirtschaftliche Trennung nicht erfolgt, sind die Fertigstellungskosten gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen.