Stellplatzvermietung - Vermietung an Eigentümer entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung

Leitsatz

Eine Beschlussfassung zur Vermietung im Gemeinschaftseigentum stehender Stellplätze an Wohnungseigentümer entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaft im Rahmen ihres Ermessensspielraums für eine gerechte Verteilung der Plätze sorgt. Die Gemeinschaft überschreitet allerdings ihren Ermessensspielraum, wenn sie eine Nutzungsregelung entgegen der Verkehrsanschauung beschließt, die den anliegenden Eigentümern von Wohnungen oder Garagen jegliche Nutzung angrenzender, nicht vermieteter Gemeinschaftsflächen untersagt.

Fakten:

Vorliegend hatte die Gemeinschaft mehrheitlich beschlossen, dass genau bezeichnete Stellplätze vor verschiedenen Garagen und vor zwei Bungalows, die im Eigentum verschiedener Wohnungseigentümer stehen, nur an diese Eigentümer zu einem festgelegten Mietzins vermietet werden dürfen. Andernfalls sollen die Flächen unvermietet bleiben und dürfen "nicht zum Halten oder Parken von Fahrzeugen und/oder Abstellen von Gegenständen genutzt werden". Ferner wurde eine Regelung zur Vermietung weiterer Stellplätze unmittelbar am Straßenverlauf getroffen, wobei eine vorrangige Vermietung an die Eigentümer der Garagen oder Bungalows nachrangig an die übrigen Eigentümer mit weiteren Detailregelungen vorgesehen ist. Dieser Beschluss entspricht nun nicht in allen Punkten einer zulässigen Gebrauchsregelung. Zwar ist die geplante Regelung zur Vermietung der Einstellplätze vor den Garagen beziehungsweise Bungalows und entlang der Straßenfront im Ansatz eine sachgerechte und damit grundsätzlich zulässige Gebrauchsregelung nach § 15 WEG. Die Bestimmung jedoch, dass die Einstellplätze im Fall der Nichtvermietung nicht zum "Halten oder Parken von Fahrzeugen und/oder Abstellen von Gegenständen genutzt werden dürfen", überschreitet den Ermessensspielraum der Gemeinschaft, soweit damit auch für die Eigentümer/ Mieter der dahinter liegenden Garagen und Bungalows jegliche auch nur kurzzeitige Nutzung dieser gemeinschaftlichen Flächen ausgeschlossen wird. Durch das vorgesehene Halte- und nicht nur Parkverbot sowie das ausnahmslose Unterbinden des Abstellens von Gegenständen wird sämtlichen Eigentümern beziehungsweise Mietern auch kurzzeitiges Halten und Abstellen untersagt, sofern sie die Flächen nicht angemietet haben. Diese Regelung steht in Anbetracht einer nach der Verkehrsanschauung üblichen Nutzung im Widerspruch zur gesetzlichen Regelung des § 15 Abs. 2 WEG. Denn jedenfalls ein kurzzeitiges Abstellen des Fahrzeugs oder schwerer beziehungsweise sperriger Gegenstände vor der Garage oder dem Haus des Eigentümers/Mieters durch diesen begründet noch keinen Nachteil für die übrigen Eigentümer i. S. d. § 14 Nr. 1 WEG und stellt nur ein verkehrsübliches Verhalten dar. Da es sich um die Zufahrten oder Zuwege zu den Garagen beziehungsweise Bungalows handelt, kann eine solche kurzzeitige Nutzung sowieso nur durch die Nutzungsberechtigten der Garagen beziehungsweise Häuser erfolgen. Jede andere Nutzung würde den Zugang zu deren Eigentum versperren oder erheblich erschweren und wäre schon deshalb nicht zulässig. Eine vorübergehende, zeitlich beschränkte Inanspruchnahme der Abstellplätze durch die Eigentümer der dahinter liegenden Gebäude entspricht indes den üblichen Gep_ ogenheiten und dem Nutzungsverhalten der Eigentümer/Mieter in vergleichbaren Häuserblocks oder Reihenhaussiedlungen mit separaten Garagen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 13.10.2008, 16 Wx 85/08

Fazit:

Von erheblicher Bedeutung ist weiter, dass die Ungültigkeit dieses Beschlussteils letztlich gemäß § 139 BGB die Gesamtungültigkeit des Beschlusses zur Folge hat. Wenngleich nur ein Teil der Regelung von der Ungültigkeit betroffen ist, erfasst die Ungültigkeit die gesamte Regelung zur Nutzung der Abstellplätze. Die Wohnungseigentümer wollten erkennbar in einem Block über diese Frage entscheiden, sodass sie sämtliche Einzelregelungen unter diesem Tagesordnungspunkt gefasst und darüber in einer Abstimmung entschieden haben. Deshalb hatte das Gericht keine Bedenken, gemäß der gesetzlichen Regelung des § 139 BGB als Folge der Teilungültigkeit eine Ungültigkeit der gesamten Beschlussfassung zu diesem Tagesordnungspunkt festzustellen.