Steuerabzug bei Bauleistungen (Bauabzugsteuer) / 3.3 Zweiwohnungsregelung

Kein Steuerabzug auf Bauleistungen nach der Zweiwohnungsregelung

Kein Steuerabzug

Hat der Leistungsempfänger nicht mehr als 2 Wohnungen vermietet, muss er den Steuerabzug auf Bauleistungen für diese Wohnungen nicht vornehmen.

Wohnungsbegriff des Steuerrechts

Wohnungsbegriff

Maßgebend ist der im Steuerrecht übliche Wohnungsbegriff. Danach ist eine Wohnung eine Zusammenfassung von Räumen, die von anderen Wohnungen oder Räumen baulich getrennt sind. Es muss ein dauerhafter baulicher Abschluss vorhanden sein und ein eigener Zugang bestehen, der nicht durch einen anderen Wohnbereich führt. Die Wohnfläche muss mindestens 23 m² betragen.

Nutzung der gesamten Wohnung ausschlaggebend bei Zimmervermietung

Zimmervermietung

Bei einzeln vermieteten Zimmern ist die Nutzung der gesamten Wohnung ausschlaggebend. Wird diese im Übrigen selbst genutzt oder unentgeltlich überlassen, ist kein Steuerabzug vorzunehmen. Werden sämtliche Zimmer an mehrere Mieter vermietet, rechnet die Wohnung als ein Objekt für die Zweiwohnungsregelung.^[1]

Unentgeltlich überlassene Wohnungen bleiben unberücksichtigt.

Leer stehende Wohnungen sind in der Regel zu berücksichtigen

Leerstand

Vorübergehend leer stehende Wohnungen sind im Rahmen der Zweiwohnungsgrenze zu berücksichtigen, es sei denn, der Vermieter hat die Vermietungsabsicht aufgegeben.

Wohnungen im Ausland sind zu berücksichtigen

Vermietete Wohnungen im Ausland sind bei der Anwendung der Zweiwohnungsregelung nach Auffassung der Finanzverwaltung zu berücksichtigen.

Garagen

Garagen stellen nur dann einen Bestandteil der Wohnung dar, wenn sie zusammen mit der Wohnung vermietet werden.

Bauleistungen für eine nicht gemeinsam mit der Wohnung vermietete Garage unterliegen dem Steuerabzug.^[2]

Die Verpflichtung zum Steuerabzug besteht für alle Wohnungen, wenn von einem Vermieter mehr als 2 Wohnungen vermietet werden. Der Steuerabzug für Bauleistungen für andere unternehmerische Zwecke bleibt von der Zweiwohnungsgrenze unberührt.

Praxis-Beispiel

Eigentümer unterschiedlicher Immobilien

Arzt ist Eigentümer unterschiedlicher Immobilien

Die Praxis eines Frauenarztes befindet sich in ihm gehörenden Räumlichkeiten. Außerdem besitzt er neben einer privat genutzten Villa noch ein vermietetes Zweifamilienhaus. Der Steuerabzug ist nur auf die Praxisräumlichkeiten anzuwenden. Hinsichtlich des Zweifamilienhauses gilt die Zweiwohnungsregelung. Arbeiten an der privat genutzten Villa unterliegen nicht dem Steuerabzug.

Getrennte Ermittlung bei Ehegatten

Ehegatten

Bei Ehegatten ist die Zweiwohnungsgrenze für jeden Ehegatten getrennt zu ermitteln. Eine Ehegatten-Eigentümergemeinschaft ist ein eigener Leistungsempfänger.^[3]

Praxis-Beispiel

Getrennte Ermittlung bei Ehegatten

Getrennte Ermittlung bei Ehegatten

Die Eheleute Huber sind gemeinsam Eigentümer von 2 vermieteten Eigentumswohnungen. Außerdem gehört Herrn Huber noch ein vermietetes Zweifamilienhaus.

Der Steuerabzug ist in diesem Fall weder für das Zweifamilienhaus noch für die Eigentumswohnungen vorzunehmen, auch wenn keine Freistellungsbescheinigung vorgelegt wird.

Vermietet Herr Huber noch ein weiteres Objekt, besteht die Verpflichtung zum Steuerabzug für alle ihm allein gehörenden Objekte, nicht aber für die Eigentumswohnungen.

[1] BMF, Schreiben v. 19.7.2022 (Fn. 1), Tz. 54.

[2] BMF, Schreiben v. 19.7.2022 (Fn. 1), Tz. 62.

[3] BMF, Schreiben v. 19.7.2022 (Fn. 1), Tz. 61.