Steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen A ... / 5 Sonderfälle

5.1 Mietverhältnisse im Scheidungsfall

Durch die richtige Gestaltung einer Wohnungsüberlassung im Rahmen der Ehescheidung kann der Überlassende Steuern sparen. Hierzu 2 Beispiele aus der BFH-Rechtsprechung.

Praxis-Beispiel

Kein Mietverhältnis

Der Ehemann A zahlt aufgrund der bei der Ehescheidung getroffenen Unterhaltsvereinbarung seiner geschiedenen Ehefrau B monatlich 2.250 EUR. Außerdem überlässt er ihr die bisher gemeinsam genutzte Eigentumswohnung so lange zur freien Benutzung, bis sie wieder heiratet oder verstirbt.

A erzielt durch das Überlassen der Wohnung keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, da B die Wohnung nicht aufgrund eines Mietvertrags, sondern allein aufgrund der im Rahmen der Ehescheidung getroffenen Unterhaltsvereinbarung nutzt. Damit kann A keine Werbungskosten für die Wohnung abziehen. Er muss aber auch keine Einnahme versteuern.^[1]

Falls evtl. Werbungskosten bei A niedriger sind als eine von B zu zahlende Miete, ist für ihn die getroffene Vereinbarung günstiger als der Abschluss eines Mietvertrags.

Praxis-Beispiel

Überlassung aufgrund eines Mietvertrags

Der Ehemann C und seine frühere Ehefrau D waren zu je 1/2 Miteigentümer eines Einfamilienhauses. Der gerichtlich protokollierte Scheidungsfolgenvergleich enthielt folgende Regelungen: Der Ehemann verpflichtete sich, an D monatlich Unterhalt von 3.000 EUR zu zahlen. D übertrug ihren Miteigentumsanteil an dem Haus auf C. Dieser übernahm die mit dem Hauserwerb zusammenhängenden Darlehen. Der Scheidungsfolgenvergleich enthielt auch die Bedingungen eines am selben Tag über das Haus abgeschlossenen Mietvertrags. Die Miete betrug 750 EUR. Aufgrund der Vereinbarungen überwies der Kläger an seine frühere Ehefrau monatlich einen Betrag von 2.250 EUR (Unterhalt abzüglich Miete).

Der BFH sah im Abschluss des Mietvertrags und der Verrechnung der Miete mit dem geschuldeten Barunterhalt keinen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten und erkannte im Gegensatz zum Finanzgericht den geltend gemachten Werbungskostenabzug an.^[2]

Da bei C die gesamten Werbungskosten höher sind als die zu versteuernden Mieteinnahmen, erweist sich für ihn der Abschluss des Mietvertrags als vorteilhaft.

Hinweis

Abzug des Mietwertes als Sonderausgabe

Bei unentgeltlicher Wohnraumüberlassung kann der Mietwert im Rahmen der Unterhaltsleistungen an den geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen Ehegatten als Sonderausgabe i. S. d. § 10 Abs. 1 Nr. 1 EStG abgezogen werden, wenn der Geber dies mit Zustimmung des Empfängers beantragt.^[3]

[1] BFH, Urteil v. 17.3.1992, IX R 264/87, BStBl 1992 II S. 1009.

[2] BFH, Urteil v. 16.1.1996, IX R 13/92, BStBl 1996 II S. 214.

[3] H 10.2 ESt-Handbuch (Wohnungsüberlassung).

5.2 Mietverträge mit Minderjährigen

Ergänzungspfleger ist erforderlich

Beim Abschluss von Mietverträgen mit Minderjährigen ist die Bestellung und Mitwirkung eines Ergänzungspflegers zwingend erforderlich. Hat dieser nicht mitgewirkt, ist der Vertrag nichtig oder schwebend unwirksam und damit auch steuerrechtlich nicht anzuerkennen.^[1] Die zivilrechtliche Heilung durch Bestellung eines Ergänzungspflegers entfaltet steuerlich erst ab dem Zeitpunkt Wirkung, in dem dieser das Rechtsgeschäft genehmigt.^[2]

Eine Heilung erfolgt ausnahmsweise bereits von Anfang an, wenn den Vertragsparteien die Nichtbeachtung der Formvorschriften nicht angelastet werden kann und sie zeitnah nach dem Erkennen der Unwirksamkeit oder dem Auftauchen von Zweifeln an der Wirksamkeit des Vertrags die erforderlichen Maßnahmen zur Heilung des Formmangels ergriffen haben.^[3]

[1] BFH, Urteil v. 13.5.1980, VIII R 75/79, BStBl 1981 II S. 297 und Urteil v. 23.4.1992, IV R 46/91, BStBl 1992 II S. 1024.

[2] BFH, Urteil v. 31.10.1989, IX R 216/84, BStBl 1992 II S. 506.

[3] OFD Frankfurt, Verfügung v. 25.4.2007, S 2253A – 46 – St 214, SIS 07 28 34.

5.3 Mietverhältnis trotz Unterhaltszahlungen

Frühere Rechtsprechung

Mietverhältnisse zwischen Eltern und ihren unterhaltsberechtigten unverheirateten Kindern über eine den Eltern gehörende Wohnung wurden nach der früheren Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs wegen Missbrauchs von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts (§ 42 AO) steuerrechtlich nicht anerkannt, wenn die Kinder die Miete – ganz oder teilweise – aus dem gewährten Barunterhalt zahlten.^[1]

Aktuelle Rechtslage

Diese Rechtsauffassung hat der BFH aufgegeben und auch die Finanzverwaltung hat sich nach einigem Zögern angeschlossen. Nunmehr sind Mietverträge mit Angehörigen nicht bereits deshalb rechtsmissbräuchlich, weil der Steuerpflichtige dem Angehörigen gegenüber unterhaltsverpflichtet ist und die Miete aus den geleisteten Unterhaltszahlungen erbracht wird.^[2]

Nicht rechtsmissbräuchlich ist daher ein Mietverhältnis mit

• der unterhaltsberechtigten Mutter^[3],
• der volljährigen Tochter und deren Ehemann^[4],
• den unterhaltsberechtigten Kindern^[5], auch wenn das Kind die Miete durch Verrechnung mit dem Barunterhalt der Eltern zahlt^[6] oder
• die Miete aus einer einmaligen Geldschenkung der Eltern bestreitet.^[7]

Schädliche Haushaltsgemeinschaft

Einem Mietvertrag, der zwischen Eltern und ihrem Barunterhalt empfangenden Kind g...