Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 3.2 Unterteilung

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grundsätzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollzogen werden kann, darf sie nicht zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.

Praxis-Beispiel

Unterteilung und Veräußerung

Wohnungseigentümer W unterteilt seine Wohnung und veräußert die neu entstandene Einheit an den Erwerber E.

Kopfprinzip

Nach der Bestimmung des § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, und zwar unabhängig davon, wie viele Einheiten in seinem Eigentum stehen. Durch die Veräußerung der neu entstandenen Einheit tritt E nun als Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft ein. Dies führt allerdings nicht dazu, dass nun W und E jeweils eine volle Stimme haben. Da sich die Unterteilung gänzlich ohne Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer vollziehen kann, würden ihre Interessen beeinträchtigt, käme es zu einer Stimmrechtsmehrung infolge der Unterteilung. Das bestehende Stimmrecht des W ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten vielmehr von W und Erwerber E nach Bruchteilen auszuüben. Es ist nicht etwa entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gesamten Hand auszuüben.^[1]

Verwalterzustimmung führt nicht zur Vermehrung der Stimmrechte

Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen Teilveräußerung aufgrund eines in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernisses nach § 12 WEG führt nicht zu einer Vermehrung der Stimmrechte.

Zustimmung oder Ermächtigung in der Teilungserklärung

Die übrigen Wohnungseigentümer müssen eine Mehrung des Stimmrechts allerdings dann hinnehmen, wenn sie der Unterteilung zugestimmt haben. Entsprechendes gilt, wenn bereits in der Teilungserklärung vereinbart sein sollte, dass es im Fall einer Unterteilung einer Sondereigentumseinheit in rechtlich selbstständige Sondereigentumseinheiten zu einer entsprechenden Stimmrechtsvermehrung kommt.^[2]

Objektprinzip

Bei Geltung des Objektprinzips bewirkt die Unterteilung und Veräußerung einer Einheit keine Mehrung der Stimmrechte. Auch hier ist das Stimmrecht von W und E nach Bruchteilen auszuüben.^[3] Wie bei Geltung des Kopfprinzips kann aber auch mit Blick auf eine Unterteilung bei geltendem Objektprinzip Abweichendes in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geregelt werden.

Alle Sondereigentumseinheiten berücksichtigen

Gilt das Objektprinzip und ist der Wohnungseigentümer nicht nur Eigentümer einer Wohnung, sondern auch noch eines Stellplatzes, so hat er auch für diesen Stellplatz eine vollwertige Stimme, soweit Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts anderes regeln. Wäre W also noch Eigentümer eines Stellplatzes, würde ihm für diesen eine volle Stimme verbleiben.

Wert-/Flächenprinzip

Die Unterteilung und Veräußerung von Wohnungseigentum kann bei geltendem Wertprinzip, also einem Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder bei geltendem Flächenprinzip, also einem Stimmrecht nach Fläche, bereits vom Grundsatz her niemals zu einer Mehrung der Stimmrechte führen.^[4] Weder vergrößert sich die Fläche durch Unterteilung, noch führt diese zu einer Mehrung der Miteigentumsanteile.

[1] BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639.

[2] BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11, ZMR 2012, 639.

[3] BGH, Beschluss v. 7.10.2004, V ZB 22/04, ZMR 2004, 834.

[4] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 5.12.2011, 20 W 70/11, ZWE 2012, 272.