Störungsunterlassung: Ermächtigung eines Wohnungseigentümers / 4 Die Entscheidung

Die Klage hat Erfolg! B störe durch sein Verhalten das gemeinschaftliche Eigentum. Zwar sei nach § 9a Abs. 2 WEG allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt, Unterlassung einer Störung in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu verlangen. K sei aber rückermächtigt worden, was zulässig sei (Hinweis u. a. auf Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 14 Rn. 191). Die Rückermächtigung stelle eine Ermächtigung dar, als Miteigentümer eigene Rechte im eigenen Namen geltend zu machen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei bei der Ermächtigung vom Verwalter vertreten worden. Dem stehe nicht entgegen, dass der Ermächtigung kein Beschluss zugrunde gelegen habe. Grundsätzlich entscheide zwar die Versammlung als Willensbildungsorgan nach den §§ 19 Abs. 1, 18 Abs. 1 WEG über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und sei auch für die Rückermächtigung einzelner Wohnungseigentümer ein Beschluss notwendig (Hinweis u. a. auf Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kapitel 14 Rn. 191). Diesen habe es nicht gegeben, was K auch gewusst habe. Der Verwalter habe die Frage aber nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG entscheiden können.

Hinweis

1. Wird K durch die von der Außenterrasse ausgehenden Erschütterungen/Gerüche/Geräusche in der Benutzung seines Sondereigentums gestört, ist er berechtigt, den störenden Wohnungseigentümer oder einen Drittnutzer auf Unterlassung in Anspruch zu nehmen. Da K diese Störung behauptete, bedurfte er keiner Ermächtigung, wenn sich diese Behauptung als wahr herausstellt.
2. Wird nur das gemeinschaftliche Eigentum durch die von der Außenterrasse ausgehenden Erschütterungen/Gerüche/Geräusche gestört, kann von Gesetzes wegen nach § 9a Abs. 2 WEG i. V. m. § 1004 Abs. 1 BGB oder § 14 Abs. 1 WEG nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Störer vorgehen. Man kann aber fragen, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Wohnungseigentümer "rückermächtigen" kann (es ist eine Rückermächtigung, da der Wohnungseigentümer der Eigentümer ist, nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer). Der BGH hat diese Möglichkeit zum alten Recht bejaht (BGH, Beschluss v. 17.3.2016, V ZR 185/15, NZM 2016 S. 363 Rn. 4; Emmerich, ZWE 2021, S. 193, 199). Daran dürfte sich nichts geändert haben (Elzer in Hügel, 5. Aufl., Wohnungseigentum, § 7 Rn. 100). Bei der Ermächtigung handelt es sich um ein Rechtsgeschäft. Bei diesem vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann aber selbst nur handeln, wenn dies vorher von den Wohnungseigentümern so beschlossen worden ist. Daran hat § 9a Abs. 2 WEG nichts geändert (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform, Rn. 214b). Anders ist es nur, wenn der Verwalter die Entscheidung nach § 27 Abs. 1 WEG treffen kann. Ich selbst würde das verneinen. Die Entscheidung, einen Entstörungsanspruch nicht durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu verfolgen, ist nicht untergeordnet. Fazit: Der Verwalter sollte einen Wohnungseigentümer nicht ohne einen entsprechenden Beschluss ermächtigen.

Beschlussmuster: Ermächtigung zur Entstörung

Wohnungseigentümer ___ (Name/Adresse) wird ermächtigt, Wohnungseigentümer/Drittnutzer/Dritte wegen der Störung des gemeinschaftlichen Eigentums durch ____ außergerichtlich und/oder gerichtlich im eigenen Namen und auf eigene Kosten in Anspruch zu nehmen. Er kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Ersatz seiner Kosten/Aufwendungen verlangen. Ihm ist es nicht gestattet, sich mit dem Wohnungseigentümer/Drittnutzer/Dritten zu vergleichen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: ___

Nein-Stimmen ___

Enthaltungen ___

Der Versammlungsleiter verkündet folgenden Beschluss: ___