Straftaten rechtfertigen grundsätzlich Verwalterabberufung

Leitsatz

Die Verurteilung wegen eines Vermögens- oder Eigentumsdelikts spricht grundsätzlich gegen die (Wieder-) Bestellung eines Verwalters und rechtfertigt seine Abberufung, auch wenn die Tat sich nicht gegen die Wohnungseigentümer gerichtet hatte.

Sachverhalt

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde mehrheitlich die Verlängerung des Verwaltervertrages beschlossen. Einer der Eigentümer wandte sich hiergegen und machte dabei geltend, daß die Verwalterin zahlreiche Pflichtverstöße begangen habe und gegen deren Geschäftsführer wegen Betrugsverdachts ermittelt werde. Unter Hinweis auf Presseveröffentlichungen hatte der Wohnungseigentümer dann auf einer anschließenden Eigentümerversammlung vorgebracht, der Geschäftsführer der Verwalterin sei wegen Betrugs, Steuerhinterziehung und Urkundenfälschung zu einer zweijährigen Bewährungsstrafe verurteilt worden.

Er beantragte daher, die Verwalterin von ihrem Amt abzuberufen und den zugrundeliegenden Vertrag zu kündigen. Die übrigen Wohnungseigentümer lehnten dies jedoch mehrheitlich ab. Der Wohnungseigentümer hat nunmehr die gerichtliche Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses und Abberufung der Verwalterin beantragt.

Entscheidung

Die Richter entsprachen den Anträgen des Wohnungseigentümers.

Zunächst einmal muß sich bereits die Beschlußfassung über die Verwalterwahl im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung halten. Auf die Einhaltung dieses Grundsatzes hat dabei jeder einzelne Wohnungseigentümer Anspruch. Eine Verwalterbestellung hält sich jedoch dann nicht mehr im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl des Verwalters spricht. Hiervon ist immer dann auszugehen, wenn die künftige Zusammenarbeit mit dem Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an fehlt oder aber von vornherein gar nicht zu erwarten ist. Gleiche Grundsätze gelten im Zusammenhang mit der Abberufung des Verwalters.

Begeht nun ein Verwalter Vermögens- oder Eigentumsdelikte, begründet dies zumindest die Besorgnis, daß dieser seiner Pflicht zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder nicht angemessen nachkommen wird oder einer solchen wohl bereits gar nicht gewachsen sein dürfte. Zu berücksichtigen ist, daß dies auch dann gilt, wenn sich die Straftaten nicht gegen die Gemeinschaft gerichtet haben. Denn die Verurteilung wegen solcher Delikte führt automatisch zu einer schwerwiegenden Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter.

Eine derartige strafrechtliche Verurteilung rechtfertigt also grundsätzlich die Abwahl eines Verwalters oder verhindert seine entsprechende (Wieder-)Bestellung.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 12.03.1998, 2Z BR 8/98

Fazit:

Ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters liegt also immer dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände das Vertrauensverhältnis zerstört ist und deshalb nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar ist. Gleiche Grundsätze gelten - wie aufgezeigt - auch bei der (Wieder-)Bestellung eines Verwalters. Wichtiger Grund kann in diesem Zusammenhang bereits unzumutbare Selbstherrlichkeit und Mißachtung des Willens der Wohnungseigentümer sein. Unabhängig vom tatsächlichen Vorliegen von Straftaten kann ein wichtiger Grund auch darin bestehen, daß der Verwalter in einem Vorgespräch ausweichend oder bagatellisierend auf Fragen nach etwaigen Vorstrafen reagiert.