Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.2 Kompetenzverschiebungen durch Vereinbarung

Als äußerst problematisch erweist sich der Umstand, dass es in der Verwaltungspraxis vielfach besondere Regelungen im Rahmen der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu berücksichtigen gilt, durch welche versucht wird, die gesetzlichen Kompetenzregelungen zu verschieben bzw. abzuändern. Da die gesetzlichen Vorschriften kein zwingendes Recht sind, wird in der Beurkundungspraxis häufig von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, durch Vereinbarung einzelnen oder Gruppen von Wohnungseigentümern die Erhaltungs- bzw. Instandsetzungslast an Teilen des Gemeinschaftseigentums aufzuerlegen.^[1]

Durch Vereinbarung kann insbesondere die Verwaltungszuständigkeit dergestalt delegiert werden, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht (nur) die Kosten einer solchen Maßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum zu tragen hat, sondern ihm die Sachentscheidungsbefugnis insgesamt übertragen wird.^[2] Umstritten ist, ob die Gemeinschaft bei Untätigkeit des betreffenden Wohnungseigentümers an dessen Stelle ggf. noch selbst beschließen darf. Das ist nach h. M. zu verneinen, sofern nicht bei Übertragung der Erhaltungslast eine konkurrierende Zuständigkeit der Gemeinschaft vereinbart wurde.^[3] Unabhängig von der Frage, ob man von einer der GdWE verbleibenden, konkurrierenden Erhaltungszuständigkeit für Maßnahmen ausgeht, die nach der Gemeinschaftsordnung Sache eines oder einzelner Eigentümer ist^[4], ist ein Beschluss, mit dem in dieser Konstellation eine Kostentragung durch die Gemeinschaft geregelt wird, jedenfalls nichtig^[5].

[1] BayObLG, Beschluss v. 23.5.2001, 2Z BR 99/00, ZMR 2001 S. 832 zu den Ansprüchen der Wohnungseigentümer gegeneinander bei der erforderlichen Sanierung einer Wohnanlage wegen Feuchtigkeitsschäden;

OLG München, Beschluss v. 23.5.2007, 32 Wx 30/07, ZMR 2007 S. 725: Enthält eine Teilungserklärung die Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer auf eigene Rechnung für die Instandhaltung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenständen (hier: Wohnungseingangstüren) zu sorgen hat, darf die Eigentümergemeinschaft gegen den Willen des betroffenen Wohnungseigentümers die Mangelbeseitigung nicht an sich ziehen.

[2] OLG München, Beschluss v. 27.9.2006, 34 Wx 059/06, ZMR 2007 S. 557 zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung, die Balkone trotz ihrer Zugehörigkeit zum Gemeinschaftseigentum der ausschließlichen Benutzung des Wohnungseigentümers, vor dessen Wohnung sie liegen, zuordnet und zugleich festlegt, dass der Wohnungseigentümer hierfür alle Kosten der Instandhaltung, mit Ausnahme des Balkonanstrichs, allein zu tragen hat; Dötsch in Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 19 Rn. 150.

[3] Dötsch in Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 19 Rn. 152.

[4] Vgl. Häublein, ZWE 2021 S. 337; Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 19 Rn. 96.

[5] LG Itzehoe, Urteil vom 12.5.2023, 11 S 14/22.

2.2.1 Auswirkungen auf die Beschlusskompetenz

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.^[1]

Diese Rechtsfolge ist indes umstritten. So wird darauf verwiesen, dass die Sachentscheidungsbefugnis der Gemeinschaft nicht entziehbar sei.^[2]

Dem ist indes entgegenzuhalten, dass im Fall der Annahme einer reinen Kostentragungsregelung nebst Verbleib der Entscheidungskompetenz bei der Gemeinschaft die übrigen Wohnungseigentümer kostspielige Entscheidungen treffen können, die letztlich nur einzelne zu bezahlen hätten.^[3] Letztlich ist dies eine Frage der Auslegung des Inhalts der Vereinbarung.^[4]

Kommt der instandsetzungspflichtige Wohnungseigentümer den ihm obliegenden Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung nicht nach, so muss er hierzu notfalls gerichtlich durch Erhebung einer auf Vornahme der erforderlichen Handlung gerichteten Klage angehalten werden (mit der Folge der Möglichkeit der Ermächtigung der Gemeinschaft zur Ersatzvornahme nebst Vorschussanspruch für den Fall der Nichtvornahme). Ein unmittelbarer Beschluss über eine "Ersatzvornahme" ist nach hier vertretener Auffassung mangels Beschlusskompetenz ebenso wenig möglich, wie die Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Vornahme einer Handlung.^[5] Anspruchsbegründende Beschlüsse außerhalb des § 28 WEG sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[6]

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang allerdings darauf, dass in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist, ob eine solche Vereinbarung zur Übertragung der Erhaltungslast dazu führt, dass der betreffende Sondereigentümer auch verpflichtet ist, anfängliche Baumängel (wichtig beim Erwerb vom Bauträger) in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten zu beheben.^[7]

Nach anderer Auffassung soll hieraus nur folgen, dass der betreffende Wohnungseigentümer lediglich verpflichtet ist, nachträglich notwendige Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, also die laufende Erhaltung/Instandsetzung nach einem einmal gegebenen mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigent...