Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.2.2 Auslegung der Vereinbarung

Gerade die Beurteilung des oftmals nur im Wege der Auslegung festzustellenden Inhalts solcher Regelungen stellt den Verwalter vor besondere Herausforderungen. Dabei steht es den Wohnungseigentümern mangels Beschlusskompetenz auch nicht zu, durch mehrheitliche Entscheidung die Auslegung zweideutiger Vereinbarungen verbindlich festzulegen.^[1] Dem Verwalter ist in Zweifelsfällen dringend anzuraten, den Wohnungseigentümern die Inanspruchnahme fachanwaltlichen Rats zu empfehlen oder (notfalls) durch gerichtliche Entscheidung eines Präzedenzfalls eine verbindliche Klärung herbeizuführen. Der BGH bejaht sogar ein Recht eines Wohnungseigentümers auf eine Anweisung, wie bei umstrittener Rechtslage künftig zu verfahren sei.^[2]

Die GdWE ist berechtigt – soweit Beschlusskompetenz besteht –, durch Mehrheitsbeschluss zu entscheiden, welche Auffassung für die künftige Verwaltungspraxis maßgeblich sein soll. Der Verwalter muss dabei zunächst die für die konkrete Verwaltung erheblichen Rechtsfragen erkennen, die höchstrichterlich noch nicht geklärt sind, damit er die erforderliche Weisung durch Eigentümerbeschluss herbeiführen kann. Dieser Weisungsbeschluss kann durch eine Beschlussmängelklage angefochten werden, die dann bei Verbindung mit einer Zwischenfeststellungsklage zu einer rechtskräftigen und damit endgültigen Klärung der Streitfrage führt. Solange eine Weisung fehlt, verletzt der Verwalter seine Pflichten nur dann, wenn er zu der Rechtsfrage eine unvertretbare Position einnimmt oder eine (neue) höchstrichterliche Rechtsprechung unbeachtet lässt, nicht aber dann, wenn später eine abweichende Beurteilung durch die Rechtsprechung erfolgt.^[3]

Die Hürden für den einzelnen Wohnungseigentümer oder die Minderheit sind höher: Ein auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestützter Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Anpassung der Kostenverteilung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten ist nur dann gegeben, wenn zugleich die in § 10 Abs. 2 WEG genannten Voraussetzungen vorliegen.

Von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaftsordnung müssen eindeutig gefasst sein,^[4] anderenfalls ändern sie die gesetzlichen Regelungen nicht wirksam ab.^[5]

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung – nach WEMoG einheitlich "Erhaltung" – und lässt sich eine eindeutige Kostenzuordnung auch für Instandsetzungsmaßnahmen nicht feststellen, tragen alle Eigentümer die Kosten.^[6] Unklare oder lückenhafte Vereinbarungen sind jedoch der Auslegung zugänglich.^[7] Auslegungsmaßstab ist dabei unter Außerachtlassung subjektiver Wertungsumstände der Wortlaut der Bestimmung, und zwar so, wie sich dessen Sinn und Zweck für einen unbefangenen Dritten darstellt.^[8]

[1] LG München I, Urteil v. 13.2.2012, 1 S 8790/11, ZMR 2012, 582: Ein Eigentümerbeschluss, der darauf gerichtet ist, eine verbindliche Auslegung der Teilungserklärung – hier: Klausel zur Verteilung von Kosten für die Instandsetzung der Balkone – herbeizuführen, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

[2] BGH, Urteil v. 16.9.2022, V ZR 69/21, ZMR 2023, 55.

[3] Hogenschurz in JurisPR-MietR 25/2022 Anm. 5.

[4] BayObLG, Beschluss v. 4.12.2003, 2Z BR 214/03, ZMR 2004, 356: Unter "Renovierungskosten" sind nach der nächstliegenden Bedeutung die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu verstehen.

[5] OLG Hamburg, Beschluss v. 3.3.2004, 2 Wx 104/01, ZMR 2004, 614: Bei Durchfeuchtungsschäden am Dach eines Tiefgaragenstellplatzes sind die Kosten der Instandsetzung des Dachs als tragendes konstruktives Teil des Garagengebäudes und damit als Gemeinschaftseigentum von allen Miteigentümern entsprechend ihrem Anteil zu tragen, wenn sich aus der Teilungserklärung (deren Auslegung umstritten ist) nicht hinreichend klar erkennen lässt, dass der jeweilige Miteigentümer, dem die Tiefgaragenstellplätze verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an den Stellplätzen gehören, zwar an den Instandsetzungskosten am Gemeinschaftseigentum der übrigen Gebäude beteiligt sein soll, die Eigentümer der Wohnungen aber die Instandsetzungskosten des Garagengebäudes, soweit es im Gemeinschaftseigentum steht, nicht mit zu tragen haben;

OLG Köln, Beschluss v. 16.11.2001, 16 Wx 221/01, ZMR 2002, 779 = OLGReport Köln 2002, 91: Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die die Kosten, Lasten und Nutzungen des Gemeinschaftseigentums abweichend von § 16 Abs 2 WEG verteilen, müssen eindeutig und klar sein. Verbleiben Zweifel, ist nach der gesetzlichen Regelung zu verfahren;

LG Hamburg, Urteil v. 19.6.2013, 318 S 101/12, ZMR 2013, 829 = ZWE 2014, 29: Die Übertragung der Instandsetzungslast durch Teilungserklärung/Vereinbarung muss klar und eindeutig sein; sonst bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

[6] LG Hamburg, Urteil v. 21.7.2021, 318 S 77/20, ZMR 2021, 924; LG Itzehoe, Beschluss v. 13.3.2020, 11 S 46/19, ZMR 2020, 683.

[7] BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 9/12, ZMR 2013, 290: Eine in der Teilungserklärung getroffene Regelung, wonach Balkone, die zum ausschli...