Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.2.1 Auswirkungen auf die Beschlusskompetenz

Ergibt sich aus dem Inhalt der Vereinbarung, dass dem einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern die Sachentscheidungsbefugnis übertragen ist, führt dies dazu, dass die Verwaltungszuständigkeit als solche übergeht. Eine Beschlusskompetenz der GdWE besteht dann nicht mehr; gleichwohl gefasste Beschlüsse sind nichtig.^[1] Die Nichtigkeit eines Beschlusses mangels einer Beschlusskompetenz entfällt nicht dadurch, dass ein "begünstigter" Wohnungseigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigter für diesen stimmt oder mit dessen Durchführung einverstanden ist.^[2]

Diese Rechtsfolge ist indes umstritten. So wird darauf verwiesen, dass die Sachentscheidungsbefugnis der Gemeinschaft nicht entziehbar sei.^[3]

Dem ist indes entgegenzuhalten, dass im Fall der Annahme einer reinen Kostentragungsregelung nebst Verbleib der Entscheidungskompetenz bei der Gemeinschaft die übrigen Wohnungseigentümer kostspielige Entscheidungen treffen können, die letztlich nur einzelne zu bezahlen hätten.^[4] Letztlich ist dies eine Frage der Auslegung des Inhalts der Vereinbarung.^[5]

Wohnungseigentümer kommt seiner Erhaltungspflicht nicht nach

Kommt der instandsetzungspflichtige Wohnungseigentümer den ihm obliegenden Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung nicht nach, so muss er hierzu notfalls gerichtlich durch Erhebung einer auf Vornahme der erforderlichen Handlung gerichteten Klage angehalten werden (mit der Folge der Möglichkeit der Ermächtigung der Gemeinschaft zur Ersatzvornahme nebst Vorschussanspruch für den Fall der Nichtvornahme). Ein unmittelbarer Beschluss über eine "Ersatzvornahme" ist nach hier vertretener Auffassung mangels Beschlusskompetenz ebenso wenig möglich, wie die Verpflichtung des Wohnungseigentümers zur Vornahme einer Handlung.^[6] Anspruchsbegründende Beschlüsse außerhalb des § 28 WEG sind mangels Beschlusskompetenz nichtig.^[7]

Wird diese Aufforderung gegenüber dem zur Erhaltungsmaßnahme laut Gemeinschaftsordnung verpflichteten Eigentümer dem Wortlaut nach als Gebot beschlossen, ist darin nächstliegend nur ein Aufforderungsbeschluss zu sehen.^[8]

Anfängliche Baumängel

Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang allerdings darauf, dass in Rechtsprechung und Literatur umstritten ist, ob eine solche Vereinbarung zur Übertragung der Erhaltungslast dazu führt, dass der betreffende Sondereigentümer auch verpflichtet ist, anfängliche Baumängel (wichtig beim Erwerb vom Bauträger) in eigener Verantwortung und auf eigene Kosten zu beheben.^[9]

Nach anderer Auffassung soll hieraus nur folgen, dass der betreffende Wohnungseigentümer lediglich verpflichtet ist, nachträglich notwendige Erhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen, also die laufende Erhaltung/Instandsetzung nach einem einmal gegebenen mangelfreien Zustand des Gemeinschaftseigentums, auszuführen.^[10]

[1] BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641: Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft;

BayObLG, Beschluss v. 4.3.2004, 2Z BR 244/03, ZMR 2004, 605: Ist nach der Teilungserklärung ein Wohnungseigentümer verpflichtet, die seiner alleinigen Nutzung unterliegenden Gebäudeteile ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen, so kann die Durchführung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Gemeinschaft nicht mehrheitlich beschlossen werden;

LG München I, Urteil v. 25.11.2013, 1 S 1911/13, ZMR 2014, 399: Ist die Instandsetzung bestimmter Teile des Gemeinschaftseigentums wirksam qua Vereinbarung dem einzelnen Sondereigentümer überbürdet worden, so fehlt der Gemeinschaft insoweit die Beschlusskompetenz;

LG Itzehoe, Urteil v. 26.11.2013, 11 S 83/12, ZMR 2014, 240: Die Teilungserklärung kann regeln, dass den bestimmte Bauteile (hier: Fußboden im Staffelgeschoss) allein nutzenden Eigentümer auch die volle alleinige Instandsetzungslast des Gemeinschaftseigentums insoweit trifft.

[2] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 19.1.2024, 980b C 15/23, ZMR 2024, 419.

[3] Vogel, ZMR 2010, 653.

[4] OLG Schleswig, Beschluss v. 30.3.2006, 2 W 191/05, ZMR 2006, 963: Erfordert die Sanierung die Entfernung des von dem betroffenen Sondereigentümer aufgebrachten Fliesenbelags, so kann der Sondereigentümer einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Neuverfliesung des Balkonfußbodens geltend machen.

[5] BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17, ZMR 2018, 833: Auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage sind erfasst und die Regelung in der Teilungserklärung betrifft die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen.

[6] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011, 491 Juris Rn. 15: Soweit den Eigentümern aufgegeben wird, den Schornstein wiederherzustellen, ist der Beschluss nichtig; BGH, Urteil v. 15.1.2010, V ZR 72/09, ZMR 2010, 378.

[7] Schmidt/Riecke, ZMR 2005, 252 ff.

[...