Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 2.2.3 Typische Fallkonstellationen

Wirtschaftseinheiten/Untergemeinschaften

Vielfach sehen Gemeinschaftsordnungen die Bildung sog. Wirtschaftseinheiten vor, wobei zusätzlich vereinbart wird, dass diejenigen Mitglieder einer Wirtschaftseinheit, die die Kosten einer Maßnahme zu tragen haben, hierüber alleine beschließen.

Aus der Bildung separater Erhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude lässt sich der Wille erkennen, die Erhaltungskosten nach einem entsprechenden Schlüssel zu verteilen.^[1]

In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten, dass an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind und dass für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen, so entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.^[2]

Handelt es sich bei dem Gegenstand der Beschlussfassung indes um eine Maßnahme, die die Belange auch der anderen Wohnungseigentümer berührt, besteht Beschlusskompetenz sämtlicher Wohnungseigentümer, insbesondere wenn es um Fragen der äußeren Gestaltung der Anlage geht.^[3] Dies gilt gerade bei baulichen Veränderungen.^[4] Hier ist nicht nur eine Wirtschaftseinheit betroffen.

Insbesondere läuft nach überwiegender Meinung das sog. Blockstimmrecht im Fall einer Finanzierung der Maßnahme über das Gemeinschaftsvermögen der GdWE "leer".^[5]

Zwingendes Gemeinschaftseigentum wird zu Sondereigentum erklärt

Oftmals enthalten Teilungserklärungen Bestimmungen, wonach bestimmte Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen des Gebäudes zum Sondereigentum zu rechnen sein sollen. Wird durch eine solche Regelung zwingendes Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum erklärt, so ist die Vereinbarung wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht nichtig.^[6] Allenfalls ist (unter Aufrechterhaltung der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft) im Einzelfall eine Umdeutung in eine Kostentragungsregelung möglich.^[7] § 5 Abs. 3 WEG erlaubt nur eine Vereinbarung, die sondereigentumsfähige Bauteile zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt (nicht umgekehrt).

Unpräzise Verwendung wohnungseigentumsrechtlicher Begriffe

Ferner ist festzustellen, dass die beurkundenden Notare regelmäßig die wohnungseigentumsrechtlichen Begrifflichkeiten nicht stringent verwendet haben. So ist im Einzelfall zu klären, ob z. B. die Übertragung der Pflicht zur Pflege, Instandhaltung, Wartung^[8] oder Unterhaltung auf einen einzelnen Wohnungseigentümer auch die Übertragung der Erhaltungs- bzw. Instandsetzungskompetenz umfasst.^[9]

Wird durch Vereinbarung geregelt, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für diejenigen Anlagen, Einrichtungen oder Bauteile zu tragen hat, die nach Beschaffenheit oder Zweck oder gemäß Vereinbarung ihm zum ausschließlichen Gebrauch zu dienen bestimmt sind, so liegt darin nicht zwingend eine Übertragung auch der Erhaltungs- bzw. Instandsetzungskompetenz.^[10]

Eindeutig dagegen ist die Bestimmung einer Gemeinschaftsordnung, wonach der jeweilige Wohnungseigentümer die im räumlichen Bereich seines Sondereigentums befindlichen Anlagen, Einrichtungen und Bauteile selbst instand zu halten und instand zu setzen habe, selbst wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt.^[11]

Die Vereinbarung, wonach dem einzelnen Wohnungseigentümer die Instandhaltung und Instandsetzung einzelner im Gemeinschaftseigentum stehender Anlagen und Bauteile übertragen ist, dabei aber zur Erhaltung eines einheitlichen Erscheinungsbilds des Objekts die Vornahme des Außenanstrichs der Gemeinschaft vorbehalten ist, soll dahingehend auszulegen sein, dass die Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten beim Wohnungseigentümer liegt, ein Komplettaustausch des Bauteils – obwohl begrifflich zur (früheren) Instandsetzung zählend – aber in die Kompetenz der Gemeinschaft fällt.^[12]

[1] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 13.11.2024, 14 S 91/23.

[2] BGH, Urteil v. 12.11.2021, V ZR 204/20, ZMR 2022, 232.

[3] BGH, Beschluss v. 11.11.2022, V ZR 213/21, ZMR 2023, 307: Die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum kann die GdWE auch nach der Änderung des WEG weiterhin durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen; die Kompetenz für einen solchen Beschluss folgt aus §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG;

zur alten Rechtslage vgl. LG Köln, Urteil v. 13.12.2012, 29 S 47/12, ZWE 2013, 263: Der Anspruch auf Beseitigung von Mängeln kann von den einzelnen Eigentümern der Wohnungseigentumsanlage auf die Eigentümergemeinschaft übertragen werden...