Rüdiger Fritsch, Dr. Olaf Riecke
Aufgrund der gesetzlichen Trennung zwischen Entscheidungskompetenz (Eigentümerversammlung) und Durchführungskompetenz (Gemeinschaft/Verband, vertreten durch das Organ "Verwalter") ist es von vitaler Bedeutung für den Verwalter, die ihm im Innenverhältnis zur Gemeinschaft obliegenden Aufgaben sowie die ihm zustehende Vertretungsmacht im Außenverhältnis (§ 9b Abs. 1 WEG) zutreffend einzuschätzen. Denn sowohl die Vernachlässigung, als auch die Überschreitung der Verwalterkompetenzen ziehen Regressforderungen der rechtsfähigen GdWE nach sich.
Zu beachten ist insbesondere, dass die Regelungen des § 27 WEG grundsätzlich lediglich eine für das Innenverhältnis zwischen Verwalter und GdWE geltende "interne" Aufgabenzuweisung enthalten.
Für das Außenverhältnis, also für die Vertretungsmacht des Verwalters, d. h. dessen Befugnis, die GdWE nach außen durch Abschluss von Dienstleistungs- oder Werkverträgen über die Durchführung baulicher Maßnahmen namens und in Vollmacht der Gemeinschaft rechtlich zu binden, gilt, dass der Verwalter hierzu, als "Organ" der GdWE, keiner besonderen Legitimation bedarf. Er handelt ähnlich einem Geschäftsführer für die Gemeinschaft.
Diese (gesetzliche) Vertretungsmacht ergibt sich unmittelbar aus § 9b Abs. 1 WEG oder – bei Grundstücks- oder Darlehensgeschäften – durch eine allgemeine oder einzelfallbezogene Ermächtigung qua Beschluss.
3.1 Notfallkompetenz
Eine Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die in § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG normierte sog. Notfallkompetenz des Verwalters, die ihm ein eigenes Entscheidungsermessen über die Durchführung einer Maßnahme der Erhaltung/Instandsetzung bei aus § 9b Abs. 1 WEG bestehender gesetzlicher Vertretungsmacht einräumt.
Im Gegensatz zu der jedem Wohnungseigentümer zukommenden Notfallkompetenz gem. § 18 Abs. 3 WEG setzt diese zwar nicht notwendig voraus, dass ein Schaden am Gemeinschaftseigentum bereits eingetreten ist oder unmittelbar droht, es ist aber erforderlich, dass die Dringlichkeit der Maßnahme die Einladung und Abhaltung einer Eigentümerversammlung – auch unter Berücksichtigung einer gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG verkürzten Ladungsfrist – nicht zulässt. Es gilt also zu berücksichtigen, dass die Eilbedürftigkeit der Maßnahme letztlich davon abhängig ist, ob mit Blick auf die dringliche Erhaltung des Gemeinschaftseigentums durch die Einberufung einer Eigentümerversammlung zu viel Zeit verstreichen würde, was vom Verwalter nicht mit einer eilbedürftigen Vergabe von Instandsetzungsaufträgen zu verwechseln ist.
Dabei ist weiter zu berücksichtigen, dass die dem Verwalter eingeräumte Notgeschäftsführungskompetenz nur so weit reicht, wie es die Abwendung der konkreten Gefahrensituation erfordert. Ist ein Schaden bereits eingetreten, so sind lediglich Maßnahmen zur Verhinderung der Verschlimmerung oder Ausbreitung des Schadens sowie von Folgeschäden gedeckt, regelmäßig nicht aber die Behebung der Mangelursache selbst. Denn die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums, d. h. die bloße Sicherung dessen Bestands, der durch Zuwarten bis zur Abhaltung einer Eigentümerversammlung gefährdet wäre, schließt bereits begrifflich die Durchführung von Erhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen aus, da hierfür regelmäßig die Abhaltung einer auch kurzfristig einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung möglich ist.
3.2 Veranlassung laufender erforderlicher Maßnahmen
Eine weitere Durchbrechung des Prinzips der ausschließlichen Entscheidungskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen enthält die aus § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG abgeleitete Kompetenz des Verwalters, über die Durchführung sog. laufender Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums zu befinden.
Soweit ersichtlich, sind die hiermit im Zusammenhang stehenden Fragen obergerichtlich noch nicht alle entschieden worden. Die Literatur geht jedoch davon aus, dass der Begriff der "laufenden Maßnahmen" einschränkend dahingehend auszulegen ist, dass es sich hierbei nur um solche Maßnahmen handelt, die erfahrungsgemäß regelmäßig als untergeordnete, nicht außergewöhnliche Instandhaltungen oder Instandsetzungen geringen Umfangs anfallen. Nicht laufend und daher "außergewöhnlich" dürfte daher, obwohl vom Betrag her geringfügig, selbst die Reparatur auch nur eines tropfenden Wasserhahns sein, da diese nicht regelmäßig wiederkehrend ist. Auch darf der Verwalter einen Wartungsvertrag über eine Einrichtung oder Anlage abschließen, dies indes aber nicht als z. B. 10-Jahres-Wartungsvertrag, da sich dieser nicht mehr auf die einzelne Maßnahme bezieht, obwohl im Außenverhältnis hierf...