Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 3.5 Haftung

Verletzt der Verwalter die ihm obliegenden Pflichten, so kommt seine Haftung aufgrund schuldhafter Verletzung seiner Verwalterpflichten gegenüber der GdWE infrage. Dies gilt auch für Schäden am Sondereigentum, die anlässlich der Verletzung von Verwalterpflichten mit Blick auf das Gemeinschaftseigentum eintreten.^[1]

Wo die Grenze der Pflichten des Verwalters genau liegt, ist regelmäßig nur im Einzelfall zu beantworten. Die Rechtsprechung tendiert oftmals dazu, von dem (subjektiven) Kriterium der (oft sicher überzogenen) "Erwartungshaltung" der Eigentümer bei der Bestellung "gerade dieses Verwaltungsunternehmens" auszugehen, beurteilt also die Leistungsanforderungen unterschiedlich nach der Professionalität der jeweiligen Verwaltung.^[2] Zutreffend dürfte dies zwar dann sein, wenn der Verwalter besondere Fachkenntnisse gerade auf bautechnischem Gebiet für sich in Anspruch nimmt (und deshalb bestellt wird) oder sich Sondervergütungen versprechen lässt. Besondere Anforderungen sind auch an den "Bauträgerverwalter" zu richten, da dieser über besondere Fachkenntnisse verfügt.^[3] Ansonsten ist ein einheitlicher objektiver Pflichtenmaßstab anzulegen, der für einen "Profi-Verwalter" ebenso wie für den nicht hauptberuflichen Verwalter gilt.^[4]

Der Maßstab der an den Verwalter zu richtenden Anforderungen ist, gerade bei bautechnischem oder juristischem Spezialwissen, im Regelfall nicht zu überspannen. Der Verwalter schuldet im Zweifel eine Betreuung nur in dem Umfang, wie ein durchschnittlicher Immobilieneigentümer, der selbst als Bauherr auftritt, die Prüfung, Planung und Überwachung einer baulichen Maßnahme ohne Verschulden gegen sich selbst durchführen würde.^[5] Werden die Möglichkeiten des Verwalters für diesen erkennbar überschritten, so hat er auf die Hinzuziehung geeigneter Fachleute hinzuwirken.

Zieht die Verwaltung berechtigterweise Sonderfachleute als Dritte hinzu, so haftet die Verwaltung für deren Verschulden nicht, da die Dritten keine Erfüllungsgehilfen des Verwalters, sondern der Gemeinschaft sind.^[6]

Nach verfehlter, indes bis dato nicht aufgegebener verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung, soll den Verwalter eine eigene organschaftliche Haftung für den Fall der Nichterfüllung sicherheitsrelevanter öffentlich-rechtlicher Auflagen durch die GdWE treffen^[7], soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.^[8]

Hat eine GdWE mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Bei der Bewirkung von Zahlungen ist er verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.^[9] Ist die (Nach-)Erfüllung ausgeschlossen und das Vertragsverhältnis zwischen der GdWE und dem Werkunternehmer in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen, haftet der Verwalter für die durch die pflichtwidrigen Abschlagszahlungen entstandenen Schäden neben dem Werkunternehmer. Der Verwalter ist in diesem Fall aber nur Zug um Zug gegen Abtretung der auf Geldzahlung gerichteten Ansprüche der GdWE gegen den Werkunternehmer zu Schadensersatz verpflichtet.

Keine Pflichtverletzung ist gegeben, wenn vom Verwalter die Beschlüsse z. B. über die Errichtung der Befahranlage trotz Anfechtung vollzogen worden sind.^[10]

Der Verwalter sollte eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung abgeschlossen haben.

Repräsentant ist nur, wer in dem Geschäftsbereich, zu dem das versicherte Risiko gehört, auf Grundlage eines vertretungs- oder vertretungsähnlichen Verhältnisses an die Stelle des Versicherungsnehmers getreten und befugt ist, selbstständig in einem gewissen Umfang für diesen zu handeln. Im Prozess gegen diese ist die sog. Bindungswirkung des Haftpflichtprozesses zu beachten.^[11]

[1] BayObLG, Beschluss v. 29.1.1998, 2Z BR 53/97, NJW-RR 1999, 305.

[2] LG Köln, Urteil v. 27.1.2011, 29 S 121/10, ZMR 2011, 502.

[3] OLG München, Beschluss v. 25.9.2008, 32 Wx 079/08, MietRB 2009, 107.

[4] OLG München, Beschluss v. 15.5.2006, 34 Wx 156/05, ZMR 2007, 100.

[5] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013, 988 m. w. N.

[6] OLG Koblenz, Beschluss v. 25.2.2010, 2 U 781/09, IMR 2010, 237.

[7] OVG Münster, Beschluss v. 15.4.2009, 10 B 304/09, ZMR 2010, 78; VG Düsseldorf, Urteil v. 20.8.2010, 25 K 3682/10, ZMR 2011, 338.

[8] OVG Münster, Beschluss v. 28.1.2011, 2 B 1495/10, ZMR 2011, 425.

[9] BGH, Urteil v. 26.1.2024, V ZR 162/22, ZMR 2024, 593.

[10] LG München I, Urteil v. 21.12.2023, 36 S 659/22, ZMR 2024, 607.

[11] Vgl. zu Einzelheiten Dötsch, jurisPR-MietR 15/2018 Anm. 3.