Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 4.3 Modernisierende Erhaltung (Instandsetzung)

Um eine Maßnahme der sog. modernisierenden Erhaltung/Instandsetzung handelt es sich, wenn anstelle oder im Zuge einer durchzuführenden Maßnahme der ("einfachen") Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Maßnahmen durchgeführt werden, die über eine bloße Reparatur bzw. Erneuerung des bestehenden Zustands hinausgehen und demgemäß den oben beschriebenen Umfang der notwendigen Arbeiten überschreiten. Solche Maßnahmen sind dann zulässig, wenn sie eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellen. Maßstab ist dabei ein vernünftiger, wirtschaftlich denkender und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossener Wohnungseigentümer.^[1]

Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich etwaige Mehrkosten gegenüber einer möglichen einfachen Erhaltung/Instandsetzung nach h. M. binnen eines Zeitraums von ca. 10 Jahren zu amortisieren haben.^[2] Vor Ausführung ist daher eine Amortisationsberechnung durchzuführen.

Diese enge Amortisationsberechnung ist gerade im Fall einer energetischen Maßnahme als zu eng bzw. zu kurz bemessen anzusehen.^[3]

Beschlussfassung

Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung können mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Ein Rechtsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf die Durchführung solcher Maßnahmen gem. § 18 Abs. 2 WEG besteht zwar grundsätzlich, ist indes nur dann durchsetzbar, wenn das Entscheidungsermessen der Gemeinschaft auf die Durchführung einer solchen Maßnahme begrenzt ist.^[4]

Praxis-Beispiel

Wärmedämmung statt Putz und Anstrich

Die Eigentümerversammlung beschließt, anstelle der Erneuerung des stark instandsetzungsbedürftigen Verputzes und Anstrichs der Außenfassade für 10.000 EUR durch ein Fachunternehmen eine Wärmedämmfassade (WDVS) zu Kosten i. H. v. 20.000 EUR anbringen zu lassen. Die Mehrkosten belaufen sich somit auf 10.000 EUR. Allerdings beträgt die Einsparung an Heizenergie durch den verbesserten Wärmeschutz des Gebäudes jährlich 10 % der aufzuwendenden Mehrkosten.

Weitere Beispiele:

• Blitzschutz-Erstmontage;^[5]
• ordnungsbehördlich angeordnete umfassende Sanierung des Brandschutzes einer Wohnungseigentumsanlage;^[6]
• Umstellung einer (Öl-)Zentralheizungsanlage auf Fernwärme, wenn ein Ausfall der bestehenden Heizungsanlage eine Erneuerung notwendig macht;^[7]
• Anschluss an das Breitbandkabelnetz^[8], soweit die vorhandene ältere Gemeinschaftsantenne reparaturbedürftig und selbst durch eine vollständige Erneuerung kein ausreichender Fernsehempfang gewährleistet ist;
• Aufstellen neuer Müllboxen und damit verbundene Umbauten oder Umgestaltungen auf dem Grundstück der Wohnungseigentumsanlage^[9], soweit dies aus Gründen der Abfalltrennung notwendig wird;
• Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung;^[10]
• Umstellung einer Heizungsanlage mit defekter Tankanlage auf Gasbetrieb unter besonderer Feststellung, dass sich Gas als verwendete Energieart im Rahmen einer verkehrsüblichen und erprobten Heiztechnik hält.^[11]

[1] BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11, ZMR 2013 S. 292.

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2012, wie vor; LG München I, Beschluss v. 18.7.2007, 1 T 15543/05, ZMR 2012 S. 903.

[3] LG Düsseldorf, Urteil v. 6.6.2012, 25 S 8/12, ZMR 2012 S. 805.

[4] LG Itzehoe, Urteil v. 30.7.2013, 11 S 55/12, ZMR 2013 S. 995; Merle in Bärmann, 12. Aufl. 2013, § 22 Rn. 367.

[5] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.6.2000, 3 Wx 163/00, ZWE 2000 S. 589.

[6] OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2004, 16 Wx 81/04, ZMR 2005 S. 403.

[7] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 28.7.2010, 14 S 438/10, ZMR 2011 S. 750.

[8] OLG Hamm, Beschluss v. 9.10.1997, 15 W 245/97, ZMR 1998 S. 188.

[9] AG Neuss, Beschluss v. 7.5.1998, 27 II 244/97.

[10] OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 15.11.2010, 20 W 138/08, ZMR 2011 S. 737; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 8.11.2002, 3 Wx 258/02, NJW-RR 2003 S. 79.

[11] BayObLG, Beschluss v. 31.1.2002, 2Z BR 165/01, ZWE 2002 S. 315.