Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 5.2 Sicherstellung der Finanzierung

Die Kosten für die Durchführung längerfristig planbarer Sanierungen größeren Umfangs können in Wirtschaftsplänen als gesondert vorgesehene Ausgabenposition – unter Umständen sogar über Jahre pro rata temporis verteilt – nach erwarteten Vergütungs- bzw. Werklohnfälligkeiten an Unternehmer kalkuliert und abgesichert werden. Etwaige Wohngeldsäumnisse oder gar erwartete Zahlungsausfälle sind hier "vorsichtigerweise" mit zu berücksichtigen.

Erhaltungsrücklage

Sind ausreichende Rückstellungsmittel vorhanden, können auch entsprechende Entnahmen aus diesem gerade für solche Verwaltungsmaßnahmen zweckgebundenen Sondervermögen der Gemeinschaft über entsprechende Beschlussfassung erfolgen (ggf. auch nur teilweise im Rahmen einer Mischfinanzierung). Rücklagemittel sollten i. Ü. nie vollständig ausgegeben werden, da solche Rückstellungen auch und gerade die Finanzierung unvorhergesehener Schadensbeseitigungskosten (z. B. Unwetterschäden) abdecken sollten (eiserne Reserve). Die Angemessenheit ist nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Anlage zu beurteilen. Hierbei können Zustand und Alter der Anlage, die Reparaturanfälligkeit sowie auch anstehende Reparaturen als Basis einer Prognose dienen.^[1] Ob es ausreicht, dass nach teilweiser Umwidmung in der Erhaltungsrücklage nur eine "eiserne Reserve" verbleibt^[2] oder eine angemessene Höhe der Erhaltungsrücklage, die über eine "eiserne Reserve" deutlich hinausgeht, erhalten bleiben muss, ist umstritten.^[3]

Sonderumlage

Ein plötzlicher, unerwarteter Kostenbedarf kann und muss grundsätzlich über separate Sonderumlagebeschlussfassung (als Zahlungsanspruchsgrundlage) und nachfolgendes anteiliges Zahlungsinkasso finanziert werden, sollte ein Rücklagenvermögen im konkreten Sanierungsfall nicht ausreichen. Über eine Sonderumlage können auch generell Zahlungsmittel für größere Erhaltungsmaßnahmen beschafft werden; reicht eine Rücklage nicht aus oder will man – zu Recht – nicht dieses gesamte Sondervermögen ausgeben.

Ein Beschluss über eine Liquiditätsumlage (Sonderumlage) für das bereits abgelaufene Abrechnungsjahr, fällig zeitnah zur Beschlussfassung, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, jedenfalls wenn für das betreffende abgelaufene Wirtschaftsjahr noch keine Jahresabrechnung beschlossen wurde und auch kein Eigentümerwechsel stattfand.^[4] Ein Sonderumlagenbeschluss, der einen falschen Verteilerschlüssel enthält, bindet nicht für die spätere Jahresabrechnung.^[5] Kann dem Beschluss durch Auslegung ein durchführbarer Regelungsgehalt noch entnommen werden (hier Sonderumlage mit "Ca."-Angabe), kann die fehlende Bestimmtheit nur als Anfechtungsgrund gerügt werden.^[6]

Empfehlenswert ist aus Eigentümersicht, im Sonderumlagebeschluss zusätzlich einen gesonderten Zahlungsfälligkeitszeitpunkt mit zu beschließen, etwa des Inhalts, dass der Verwalter die errechneten anteiligen Zahlungen allen Eigentümern rundbrieflich und gleichzeitig mitteilt "mit Zahlungsfrist bis zum ______" (bzw. unter Hinweis "auf Abbuchung/Einzug am ______"). Maßgebend (auch bei Eigentumswechsel) wären dann diese mitbeschlossenen Fälligkeitszeitpunkte. Erstrecken sich Werklohnzahlungen bei größeren Sanierungen – vertraglich so geregelt – über einen längeren Zeitraum, können auch Sonderumlagezahlungen durch die Eigentümer ratenweise in mehreren Tranchen beschlussgemäß – i. d. R. deutlich früher – fällig gestellt werden.

Sonderumlagezahlungen der Eigentümer in das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) haben allgemeinen Wohngeldvorauszahlungscharakter und sind damit auch wirtschaftsperiodengerecht abzurechnen. Auch Umbuchungen vom Giro- auf das Rücklagekonto (und umgekehrt) sind in der Jahresabrechnung bzw. im Vermögensbericht darzustellen.

Verbleibt nach Werklohnzahlung aus einbezahlter Sonderumlage auf das Girokonto ein Überschuss, ist dieser grundsätzlich (mangels anderweitiger Beschlussfassung) anteilig über Einzelabrechnungen (Anpassung der Vorschüsse nach § 28 WEG) wieder auszukehren; insoweit erscheint es im Einzelfall im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung u. U. auch vertretbar, ausdrücklich zu beschließen, einen solchen Überschuss dem Rückstellungsvermögen erhöhend zuzuführen.

Laufende und üblicherweise in jedem Jahr wiederkehrende Kleinreparaturen sollten über eigene Ausgabenposition im jeweiligen Jahreswirtschaftsplan entsprechende Zahlungsdeckungsgrundlage erhalten; die Zahlung erfolgt dann vom gemeinschaftlichen Girokonto.

Darlehensaufnahme

Seit der Entscheidung des BGH v. 28.9.2012^[7] ist anerkannt, dass die GdWE als rechtsfähiger Verband auch langfristige Darlehen, etwa zur Ausnutzung öffentlicher Fördermittel, aufnehmen kann. Die Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen einer solchen Beschlussfassung sind zwar weitgehend geklärt,^[8] Banken verlangen vor Auszahlung immer die Bestandskraft eines solchen Beschlusses, die also abgewartet werden sollte.

Ein Beschluss über die Darlehensaufnahme durch den Verband muss hinreichend bestimmt sein. Die Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme müssen fixiert sein (Darlehenshöhe, Laufzei...