Technische Verwaltung und bauliche Maßnahmen (WEMoG) / 5.3 Beschlussfassung der Wohnungseigentümer

Hinweis

Mögliche Beschlussgegenstände

Regelungs- und gesondert beschlussbedürftig sind – je nach Einzelfall – folgende Themen:

• Feststellung des baulichen Zustands nebst Sanierungsempfehlung und vorläufiger Kostenschätzung,
• evtl. Nachgenehmigung bisheriger Verwalter- und Beiratsaktivitäten im Vorfeld einer zur Diskussion stehenden Sanierung (einschließlich etwa bereits erteilter Aufträge an Sonderfachleute wie Architekten, Ingenieure, Privatgutachter, Rechtsanwälte),
• die grundsätzliche Sanierung (nach Ausführungsart, Umfang, Zeitpunkt usw.) unter Hinweis auf die in etwa erwarteten Gesamtkosten,
• eventuell nach grundsätzlicher Beschlussfassung die Beauftragung eines Sanierungskonzepts, insbesondere, wenn mehrere Varianten zur Auswahl stehen,
• nach Vorliegen des Sanierungskonzepts Beschlussfassung über die konkret auszuführende Variante nebst Beauftragung eines darauf basierenden Sanierungsplans nebst Ausschreibung,
• Beauftragung beratender technischer Sonderfachleute,
• ggf. Bildung eines gesonderten "Bau- bzw. Bauüberwachungsausschusses",
• Finanzierung der betreffenden Sanierungsmaßnahme (evtl. Mischfinanzierung über Rücklagenentnahme, Sonderumlage mit Fälligkeitsregelungen usw.) unter Klarstellung/Bestimmung der Kostenverteilung,
• Bauüberwachung und Abnahme ggf. durch gesondert zu beauftragenden Fachmann (mit entsprechender Vertragsabschluss- und Honorarvereinbarungsberechtigung),
• mögliche Folgeschadenhaftung und Entschädigungszahlungen für die Wiederherstellung beschädigter Bau- und Einrichtungsteile im Sondereigentum (§ 14 Abs. 3 WEG).

Einladung zur Eigentümerversammlung

Bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung werden die entsprechenden Weichen späterer formell und inhaltlich korrekter Beschlussfassungen über Baumaßnahmen gestellt. Der betreffende Tagesordnungspunkt (Beschlussgegenstand) sollte in Kurzform klar und verständlich beschrieben werden,^[1] um den berechtigten Informationsbedürfnissen aller Eigentümer ausreichend und rechtzeitig Rechnung zu tragen.

Ggf. vorab mit einem Verwaltungsbeirat erarbeitete Beschlussantragsvorschläge können (müssen aber nicht) bereits im Einladungsschreiben dargestellt werden; auch gewisse Erläuterungen zur Beschlussnotwendigkeit oder zu bereits erfolgten Vorarbeiten (Kostenermittlungen, Angebots- und Ausschreibungsergebnissen, Auskünften von Fachleuten) etc. können sehr hilfreich und informativ sein.

Zur Information der Wohnungseigentümer ist es zwingend erforderlich, dass zumindest in der Eigentümerversammlung sämtliche relevanten Unterlagen (Gutachten, Angebote etc.) vorliegen.^[2]

Mit der Einladung sollten aber zumindest Zusammenfassungen von Gutachten bzw. auf die vorliegenden Angebote Bezug nehmende Preis-/Angebotsspiegel übersandt werden.^[3] Es sollte auch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass die zugrunde liegenden Unterlagen abgefordert/eingesehen werden können.

Eigentümerversammlung

In der Versammlung sollte sich dann nach ausreichenden Informationen im Zuge der Diskussion ein entsprechender Beschlussantrag herauskristallisieren (verwalterseits tunlichst bereits im Rohkonzept vorbereitet), i. d. R. untergliedert in bestimmte Regelungsabschnitte.

Die konkrete Antragsformulierung sollte den Eigentümerwillen klar, unmissverständlich, widerspruchsfrei und lückenlos widergeben, um spätere mögliche Auslegungsstreitigkeiten (nach objektiv-normativen Auslegungskriterien) zu vermeiden.

Je nach Diskussionsverlauf kann über das gesamte "Beschlusspaket" in einem Abstimmungsvorgang entschieden werden; möglich sind allerdings auch gesonderte Abstimmungen jeweils über die einzelnen Antragspunkte in gesonderten Versammlungen.^[4]

Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass der Verwalter sich mit Blick auf das erhebliche Anfechtungsrisiko nicht darauf einlassen sollte, sog. "Billiglösungen" mitzutragen, denn jedem Wohnungseigentümer steht, insbesondere bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen ein Anspruch auf eine den anerkannten Regeln der Technik (DIN-gerecht) folgende Ausführung der Maßnahme zu.^[5]

Besonderer Wert ist auf die inhaltliche Bestimmtheit^[6] der Beschlussformulierung zu legen, wobei neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der beschlossenen Maßnahme unbedingt auf konkret zu bezeichnende Unterlagen (z. B. "Balkonabdichtungsarbeiten gem. dem Inhalt des Angebots der Fa. X vom ______, zu Kosten i. H. v. _______ EUR") Bezug zu nehmen ist, welche günstigstenfalls dem Protokoll beizufügen sind.^[7]

[1] § 23 Abs. 2 WEG.

[2] LG Hamburg v. 15.2.2012, 318 S 119/11, ZMR 2012 S. 474; AG Hannover v. 18.9.2009, 481 C 7986/09, ZMR 2010 S. 238.

[3] AG Hamburg-Altona v. 10.7.2013, 303b C 30/12, ZMR 2014 S. 57.

[4] LG München I, Urteil v. 9.5.2012, 36 S 11929/10, ZMR 2012 S. 816.

[5] BGH v. 24.5.2013, V ZR 182/12, ZMR 2014 S. 219.

[6] AG Hamburg-St. Georg v. 10.12.2021, 980b C 9/21, ZMR 2022 S. 254: Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss inhaltlich bestimmt, klar und widerspruchsfrei sein. Einem Beschluss fehlt die notwendige Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und ...