Teil II Mietprozessrecht / 1.7.7 Klage auf Abschluss eines Mietvertrags

Rz. 276

Die Klage auf Abschluss eines Hauptmietvertrags kommt dann in Betracht, wenn die Parteien einen Vorvertrag geschlossen haben (vgl. dazu auch Fleischmann, NZM 2012, 625). Ein Vorvertrag ist nur dann anzunehmen, wenn sich die Parteien aus besonderen Gründen bereits vor dem Zustandekommen des Hauptvertrages vertraglich binden wollen (BGH, Urteil v. 3.7.2002, XII ZR 39/00, NZM 2002, 910), z. B. weil die in Aussicht genommene Wohnung noch nicht gekündigt ist, die Parteien sich aber gleichwohl schon binden wollen (LG Berlin, Urteil v. 22.10.1991, 64 S 171/91, GE 1992, 387); nicht ausreichend ist, dass ein beabsichtigter Hauptmietvertrag bereits ausgefertigt, aber noch nicht unterschrieben worden ist (LG Gießen, Urteil v. 30.11.1994, 1 S 356/94, ZMR 1995, 312 = NJW-RR 1995, 524).

Klagt eine der Parteien auf Abschluss des nach diesem Vorvertrag geschuldeten Hauptvertrags, so muss der Klageantrag den gesamten Vertragsinhalt umfassen (BGH, Beschluss v. 18.11.1993, IX ZR 256/92, WuM 1994, 71; Fleischmann, NZM 2012,625-628). Dazu reicht es aber grundsätzlich aus, dass der Klageantrag die Mietvertragsparteien, das Mietobjekt, die Miete und die Vertragsdauer enthält. Solange der Hauptvertrag noch nicht abgeschlossen ist, kann eine Klage auf Erfüllung der aus dem Hauptvertrag geschuldeten Leistung (z. B. Miete) nur zusammen mit der vorrangigen Klage auf Abschluss des Hauptvertrags erhoben werden (BGH, Urteil v. 20.6.1986, V ZR 212/84, BGHZ 98, 130 [134]; OLG Köln, Urteil v. 15.9.1997, 19 U 210/96, ZMR 1998, 283; OLG Koblenz, Urteil v. 18.7.1997, 10 U 1238/96, NZM 1998, 405). Der Mieter kann die Überlassung der Mieträume unter der innerprozessualen Bedingung des Bestehens eines Anspruchs auf Abschluss des Mietvorvertrags geltend machen (Fleischmann, NZM 2012, 625-629). Haben die Parteien vereinbart, zu einem späteren Zeitpunkt einen Mietvertrag über eine erst noch zu errichtende Wohnung zu schließen, ist die vor deren Errichtung erhobene Klage auf Abschluss des Mietvertrags als zurzeit unbegründet abzuweisen (OLG Brandenburg, Urteil v. 30.4.1997, 3 U 230/96, OLG-NL 1998, 54).

Kommt das Gericht zu der Auffassung, dass aus dem Vorvertrag lediglich der Abschluss eines Mietvertrags mit kürzerer Laufzeit – entgegen dem Klageantrag – geschuldet wird, so muss die Klage auf Abschluss des Hauptmietvertrags insgesamt abgewiesen werden, weil es sich insoweit nicht um ein Weniger gegenüber dem Klageantrag, sondern um einen anderen Anspruch handelt; lediglich dann, wenn der Kläger einen entsprechenden Hilfsantrag (kürzere Laufzeit) gestellt hat, kann dann entsprechend diesem Hilfsantrag auf Abschluss eines Hauptmietvertrags mit kürzerer Dauer erkannt werden (OLG Köln, Urteil v. 3.7.1991, 2 U 169/90, DWW 1992, 210).