Teileigentum: Nutzung zu Wohnzwecken / 5 Hinweis

Problemüberblick

B darf nach den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer seine Räume weder zu Wohnzwecken selbst gebrauchen noch nutzen, mithin vermieten. Gegen diese Verpflichtung verstößt B, da er die Räume offensichtlich nicht im Sinne des WEG gewerblich benutzt, sondern Mietern tage- oder wochenweise zu Wohnzwecken zur Verfügung stellt. Dadurch verstößt B gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen seine Verpflichtung aus § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG, sich an die Vereinbarungen zu halten.

Gegen einen solchen Pflichtverstoß muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung, vorgehen. Anders ist es nur dann, wenn durch den Gebrauch und/oder die Benutzung ein Wohnungseigentümer im Gebrauch und/oder in der Benutzung der Räume, die in seinem Sondereigentum stehen, gestört wird. AG und LG hätten daher zunächst prüfen müssen, ob K eine solche Störung dargelegt hatte. Fehlte es an dieser Darlegung, wäre die Klage in Ermangelung einer Prozessführungsbefugnis als unzulässig zu verwerfen gewesen. Es ist anzunehmen, dass AG und LG insoweit noch nicht ausreichend das aktuelle Recht beachtet haben. Oder der klagende Wohnungseigentümer hatte Störungen im Bereich seines Sondereigentums geltend gemacht und die Gerichte hielten es nicht für notwendig, den vorgenannten Prüfungsgegenstand in ihren Ausführungen näher zu beleuchten.

Der Sache nach geht es im Fall jedenfalls um die Frage, ob es einem Teileigentümer in einem konkreten Einzelfall erlaubt sein kann, seine Räume zu Wohnzwecken zu vermieten.

Benutzungsvereinbarung: Teileigentum

Die Wohnungseigentümer haben die Befugnis, für den Gebrauch und die Benutzung der in Sondereigentum stehenden Räume Benutzungsvereinbarungen zu schließen. Eine dieser Benutzungsvereinbarungen ist die Vereinbarung "Teileigentum". Liegt eine solche Vereinbarung vor, darf das diesem Teileigentum zugeordnete Sondereigentum nur zu gewerblichen Zwecken gebraucht und/oder benutzt werden.

Nach h. M. gilt diese Aussage aber nicht absolut. Es soll auch ein Gebrauch oder eine Benutzung erlaubt sein, der oder die nach einer typisierenden Betrachtungsweise nicht mehr stört als der erlaubte Gebrauch und die erlaubte Benutzung. Hier lässt sich indes ganz allgemein sagen, dass das Bewohnen des Sondereigentums nicht mehr stört als ein gewerblicher Gebrauch. Anders soll es nur bei Anlagen liegen, in denen es nur Teileigentum gibt, oder wenn es um einen Raum geht, der im unselbstständigen Teileigentum steht.

Konkret kann dem Wohnen allerdings entgegenstehen, dass die Wohnungseigentümer eine weitere Benutzungsvereinbarung getroffen haben. Im Fall meint das LG, eine solche weitere Benutzungsvereinbarung jedenfalls nicht im Aufteilungsplan oder der Abgeschlossenheitsbescheinigung finden zu können. Dies ist auch richtig. Benutzungsvereinbarungen müssen sich in der Gemeinschaftsordnung finden oder die Gemeinschaftsordnung muss auf Benutzungsvereinbarungen, die an einem anderen Ort getroffen wurden, Bezug nehmen. "Hakelig" kann es allerdings sein, wenn der aufteilende Eigentümer in einer Urkunde, in der die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zusammengefasst sind (= der Regelfall), im Zusammenhang mit der Aufteilung einen Raum als "Laden" oder "Keller" bezeichnet. Hierin kann nach der BGH-Rechtsprechung eine Benutzungsvereinbarung zu sehen sein. Derzeit unterscheidet der BGH zwischen solchen Gebäuden, die bereits bei der Aufteilung bestanden und in denen es bereits Gewerbe gab, und solchen Gebäuden, die neu errichtet werden. Im ersten Fall hält es der BGH für möglich, dass der Notar, wenn er sich bei der Aufteilung der Räume der Bezeichnung "Laden" oder "Keller" bedient hat, nur die derzeitige Benutzung des Raums beschreiben, nicht aber dessen künftige Benutzung vorschreiben wollte.