Teilkündigung / 2 Voraussetzungen

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit von Teilkündigungen beinhaltet § 573b BGB. Es handelt sich um ein Sonderkündigungsrecht. Die Vorschrift des § 573b BGB gilt nur für die Wohnraummiete. Erfasst werden alle Mietverhältnisse, einschließlich derer, die in § 549 Abs. 2 und Abs. 3 BGB genannt sind. Für Mietverhältnisse über Gewerberäume gilt § 573b BGB nicht. Bei einem befristeten Mietverhältnis ist die Teilkündigung während der Befristung ausgeschlossen.

Die Vorschrift bestimmt, dass der Vermieter auch zur Teilkündigung von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen (insbesondere zur Kündigung von Speicherräumen, Keller) oder sonstiger mitvermieteter Grundstücksteile (PKW-Abstellplatz, Gärten etc.) berechtigt ist, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Es genügt, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,

• Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder
• den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten,

und der Vermieter die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt. Der Vermieter benötigt dafür kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB. Der neu geschaffene Wohnraum muss zur Vermietung bestimmt sein, also nicht etwa zur Schaffung von Eigentumswohnungen. Kündigt der Vermieter in der Absicht, die neu geschaffenen Räume selbst zu nutzen, ist die vorgeschriebene Verwendungsabsicht nicht gegeben. Bezieht der Vermieter die neu errichtete Wohnung selbst und stellt seine alte Wohnung dem Mietmarkt zur Verfügung, ist dagegen die Teilkündigung zulässig.^[1]

Anderes gilt, wenn der Vermieter zwar die Wohnung selbst nutzen, seine bisherige Wohnung aber verkaufen will. Das wurde vom LG Duisburg abgelehnt.^[2]

Die Absicht zur Vermietung an Angehörige reicht ebenfalls aus.

Die bauliche Maßnahme muss bauordnungsrechtlich zulässig sein, sie muss also durchgeführt und baurechtlich genehmigt werden können. Die Durchführbarkeit und Genehmigungsfähigkeit müssen bei Ausspruch der Kündigung vorliegen, während die notwendige Baugenehmigung spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein muss.

Unabhängig von der Vertragsdauer ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen (§ 573b Abs. 3 BGB).

Der Mieter kann einen Kündigungswiderspruch nach § 574 BGB erheben. Im Kündigungsschreiben ist der Mieter über sein Widerspruchsrecht zu belehren.

Senkung der Miete

Da dem Mieter nach der Rückgabe der Mieträume nicht mehr das gesamte Mietobjekt zur Verfügung steht, kann er eine angemessene Herabsetzung der Miete verlangen (§ 573b Abs. 4 BGB).

Die Höhe der Mietsenkung richtet sich nach den Grundsätzen, die für eine Minderung der Miete bei mangelhafter Mietsache gelten. Maßgeblich ist beispielsweise der Nutzwert des zurückgegebenen Nebenraums.

Praxis-Beispiel

Kündigung Speicher nach Umwandlung

Ein Mieter mietet eine Wohnung mit Speicher. Nach Überlassung an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden, die Wohnung wurde an A, der Speicher zum Zweck des späteren Ausbaus an B verkauft. Eine nur von B ausgesprochene Teilkündigung des Speichers ist unwirksam.^[3]

Vielmehr ist der Erwerber des durch Umwandlung des Mietwohnhauses in eine Wohnungseigentumsanlage begründeten Sondereigentums am Dachgeschoss gegenüber denjenigen Mietern der Eigentumswohnungen, welchen ein mietvertragliches Nutzungsrecht am Dachboden zusteht, nur gemeinschaftlich mit den Eigentümern/Vermietern der jeweiligen Eigentumswohnung zur Teilkündigung berechtigt.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 11.3.1992 den Anwendungsbereich dieser Vorschrift erweitert: Auch wenn der Vermieter die Wohnung nicht zum Zweck der Vermietung, sondern zur Selbstnutzung ausbauen will, dafür aber die derzeit von ihm selbst bewohnte Wohnung dem Wohnungsmarkt zuführt, kann ein berechtigtes Interesse an der Kündigung von Nebenräumen auf eine entsprechende Anwendung des § 573b BGB gestützt werden.^[4]

Hinweis

Anwendbarkeit dieses Urteils ist streitig

Dagegen wird eingewandt, dass diese Entscheidung vor einer Gesetzesänderung von 1993 ergangen ist.^[5]

[1] LG Marburg, Urteil v. 27.11.1991, 5 S 114/91; a. A. LG Stuttgart, Urteil v. 1.8.1991, 6 S 255/91.

[2] NJW-RR 1996, 718.

[3] OLG Celle, Urteil v. 11.10.1995, 2 U 124/94, WuM 1996, 222.

[4] BVerfG, Beschluss v. 11.3.1992, 1 BvR 303/92, WuM 1992, 228.

[5] Staudinger/Rolfs BGB § 573 b, Rn. 15